Un nuevo reglamento de vivienda social

Hace unas semanas, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) publicó el proyecto para el nuevo reglamento de vivienda de interés social (VIS), que debiera reemplazar al anterior debido a la anulación de artículos claves dispuesta por el Tribunal Constitucional (TC).

La propuesta cumple la sentencia del TC, pues no establece incentivos que interfieran con las competencias de los gobiernos subnacionales. A diferencia de las versiones anteriores, ya no define parámetros especiales de altura, densidad, coeficiente de edificación, estacionamientos, entre otros; y cada municipalidad debe reglamentar la zonificación para promover la VIS de acuerdo con su realidad social y urbanística.

Otro aspecto relevante es el fortalecimiento de dos modalidades de promoción de la vivienda social con amplio desarrollo en el sector informal: la vivienda progresiva y la vivienda de alquiler. Si más del 71% de las viviendas son autoconstruidas en el ámbito nacional (Grade, 2022), tiene sentido que el MVCS plantee mecanismos para mejorar la calidad de la construcción y fomentar la densificación progresiva, incrementando de esta manera la oferta de viviendas adecuadas. El reglamento establece que los procesos de formalización y de construcción se den con la debida asistencia técnica, con la finalidad de garantizar la seguridad de los habitantes. Sin embargo, debería ser más enfático al indicar que esta asistencia es un requisito esencial para acceder a programas, subsidios o financiamiento.

Sobre la vivienda de alquiler, el reglamento propone diversas formas para su promoción, que van desde la remodelación o ampliación de viviendas unifamiliares hasta la construcción de multifamiliares o conjuntos residenciales. La demanda por este producto viene creciendo sostenidamente. En Lima, el número de inmuebles ofrecidos para dicho fin se ha triplicado en la última década, pero la oferta es principalmente informal y precaria (A. García, 2022). Para que la oferta formal despegue, se necesita acompañar la política con incentivos tributarios (exoneración del IGV y reducción de Impuesto a la Renta) y normativos adecuados, e incentivar a la demanda con subsidios focalizados.

Por su parte, la no incorporación de parámetros especiales en el nuevo reglamento ha puesto en evidencia la precariedad de las normas urbanas de nuestras ciudades. La Ley de Desarrollo Sostenible expresa claramente que los gobiernos provinciales tienen el deber de mantener actualizados los planes de desarrollo urbano, la zonificación y sus reglamentos, sin imponer restricciones al desarrollo de la VIS. Según la Plataforma Nacional de Datos Abiertos, menos del 10% de las municipalidades en el ámbito nacional cuentan con un plan vigente, y el 85% nunca lo ha tenido. Lima Metropolitana no es la excepción, a finales del 2022 se aprobó el Plan Metropolitano, pero a la fecha no se ha aprobado ninguno de los planes urbanos derivados, con lo que la zonificación de la metrópoli sigue teniendo como base los reajustes que se publicaron en el primer gobierno de Luis Castañeda (2003-2006). En ese proceso, se eliminaron los parámetros de densidad y coeficiente de edificabilidad de las normas metropolitanas, otorgando a los distritos la facultad de definir las áreas mínimas de los departamentos y la cantidad de estacionamientos.

Pero eso no es todo: en el 2021, durante la gestión de Jorge Muñoz, la MML publicó la Ordenanza 2361, que promueve la VIS mediante el incremento desproporcionado de la densidad y altura sin haber realizado estudios previos que evalúen su factibilidad e impacto, tal como hizo el MVCS en los reglamentos de VIS anteriores. La ordenanza excluye a los distritos del área de tratamiento normativo III, más conocidos como Lima top, por lo que es abiertamente ilegal y debe ser derogada.

Como vemos, la propuesta de nuevo reglamento VIS presenta retos interesantes para la política habitacional. Su correcta implementación permitirá diversificar las formas de acceso a la vivienda y dinamizar la industria de la construcción. Sin embargo, su impacto dependerá de que las municipalidades planifiquen y conduzcan eficazmente el desarrollo urbano, y propongan marcos normativos que dinamicen la producción de los distintos tipos de vivienda planteados.

P.D. Felicito la iniciativa del Instituto Metropolitano de Planificación de promover el Primer Diálogo Urbano Metropolitano, que ha tenido como objetivo consensuar temas y aportes para la elaboración de una Política Metropolitana de Vivienda.