Oficinas prime en Lima: sin nuevos proyectos a la vista, el mercado se ajusta y la demanda repunta
La vacancia cae a 13,9% y la demanda se concentra en espacios implementados y flexibles, mientras desarrolladores postergan nuevos ingresos hasta consolidar su portafolio. Empresas de servicios financieros y consultoría lideran las colocaciones.
El mercado de oficinas prime en Lima está atravesando una etapa de recomposición silenciosa pero firme. En el primer trimestre de 2025, el nivel de vacancia descendió a 13,9%, una cifra que se acerca al rango considerado saludable por los analistas del sector (entre 10% y 12%), mientras la renta promedio se mantiene estable y con señales de recuperación. Sin nuevos proyectos anunciados al menos hasta 2027, el foco de las principales inmobiliarias está puesto en colocar espacios disponibles, adaptarse a una demanda más exigente y seguir innovando en formatos.
La reciente entrega del reporte de Cushman & Wakefield confirma que el segmento de oficinas clase A comienza a estabilizarse. “Existe una ocupación sostenida. Ya no hay oferta nueva y lo que se viene ocupando son los espacios disponibles en edificios existentes”, explica Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield. Esta escasez de nuevos desarrollos, dice, responde a una “posición conservadora de los desarrolladores”, que prefieren consolidar la ocupación antes de lanzar nuevos proyectos.
Actualmente no hay edificios en construcción ni proyectos con inicio anunciado, lo que implica que cualquier nuevo ingreso al mercado no ocurrirá antes de 2027. Sin embargo, esto ha abierto oportunidades para quienes ya tienen inventario disponible. En ese escenario, las empresas de servicios financieros, consultoría y corporativos medianos están liderando la absorción de espacios, particularmente en San Isidro Empresarial y Financiero, en rangos de entre 250 y 400 m², aunque también se han concretado operaciones puntuales de más de 1.000 m².
Jugadores
En el caso de Capital Center, el desempeño ha sido especialmente positivo. “El mercado está muy activo, especialmente para edificios nuevos. Hemos logrado mantener tarifas por encima del promedio gracias a una propuesta de valor basada en la flexibilidad contractual y la personalización del producto”, sostiene Juan Carlos Moreno, gerente general de la compañía. Su edificio Plaza República Torre II ubicado en San Isidro ha sido clave: en tres años desde su entrega en 2022, ha duplicado los ingresos y el EBITDA de la firma, con tarifas de alquiler entre US$18 y US$18,50 por metro cuadrado, con resultados por encima del promedio de US$16,4, según Cushman.
Recién en el 2021, el mercado corporativo de clase A volverá a sumar una cantidad importante de metros cuadrados a su portafolio.
Moreno detalla que han ofrecido espacios de diversos formatos, desde oficinas de 300 m² hasta contratos por 3.000 m². “Apostamos por oficinas implementadas, tarifas escalonadas y convenios flexibles. Esa estrategia nos ha permitido cerrar el 2024 con una ocupación del 65% en Torre II y proyectamos alcanzar el 85% ya en el segundo trimestre del 2025”, añade. También están potenciando la oferta de servicios complementarios: este año lanzan la marca “Centro Empresarial Plaza República” con áreas comerciales y marcas como The Coffee -franquicia brasileña de cafeterías que se inspira en el concepto de las micro-cafeterías ‘to go’ de Japón-, Indoor Cycling, que además tiene una propuesta con fisioterapia, entre otras.
Por su parte, Centenario Oficinas ha invertido más de S/42 millones en la renovación integral de sus Torres Camino Real, que suman casi 20.000 m². “En 2024 colocamos más de 7.400 m² y en este primer trimestre de 2025 ya cerramos y precolocamos cerca de 5.000 m², muchos de ellos oficinas implementadas, lo que refleja el éxito de nuestra propuesta”, explica Esteban Ochoa, gerente comercial de Renta Inmobiliaria de la compañía. El portafolio de oficinas prime de la empresa alcanza los 92.400 m² arrendables, con una ocupación del 92%.
Ochoa destaca que el producto implementado ha sido bien recibido por el mercado, lo cual ha impulsado su expansión. Para este año prevén sumar 2.600 m² adicionales de oficinas listas para usar, como parte de su estrategia para elevar la ocupación. Además, están incorporando herramientas digitales como planos generados con inteligencia artificial y lentes de realidad virtual para mejorar la experiencia de sus clientes corporativos en el proceso de decisión.
Desde su experiencia, el ejecutivo advierte que el precio no debe ser el único criterio al elegir una oficina. “Factores como la propiedad unificada, administración directa, ubicación estratégica y seguridad integral dentro de un complejo empresarial privado, marcan una gran diferencia en la calidad del entorno laboral”, afirma.
Por ahora, el contexto preelectoral no parece frenar la actividad. “Si bien los ciclos políticos generan cautela, el empresariado ha aprendido a convivir con ello. Nuestra expectativa es cerrar 2025 cumpliendo las metas de ocupación previstas”, afirma Moreno. Incluso añade que los resultados proyectados para este año, tanto en ventas como en EBITDA, duplicarán los obtenidos en 2022.
Con un mercado que se ajusta desde los excesos previos a la pandemia y una demanda cada vez más sofisticada, el futuro inmediato del segmento dependerá menos de nuevos lanzamientos y más de qué tan bien se adaptan los actores a las reglas del juego actual como la flexibilidad, el servicio y las propuestas de valor diferenciadas.
