Las oficinas prime recuperan terreno y se activan nuevos desarrollos para el 2027, ¿en qué distritos de la capital?

“Hoy estamos ante un punto de quiebre. No hay oferta nueva este año ni el próximo, pero ya se activó una nueva etapa de desarrollo que entrará al mercado en 2027”, explica Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades. En total, tres nuevos edificios prime —dos en San Isidro y uno en Miraflores— sumarían cerca de 45.000 m2 al inventario, con desarrolladores como Urbanova, Alpina Inmobiliaria y Fibra Activos Inmobiliarios.

La menor presión por nueva oferta ha permitido mejorar los indicadores. La absorción neta del trimestre alcanza los 16.454 m2, más del doble que el primer trimestre del año y 36% más que el mismo periodo del 2024. A pesar de ello, la colocación total (absorción bruta) cae ligeramente en el comparativo interanual, lo que para Vidal evidencia un mercado en etapa de ajuste, pero ya más activo que reactivo.

Otro dato clave es que las oficinas implementadas representan ya el 29,1% de la absorción bruta, aunque su disponibilidad se reduce en más de 20% frente al año pasado. Según Vidal, el mercado valora cada vez más los espacios listos para usar, incluso con mobiliario incluido, por lo que los propietarios vienen optando por acondicionar sus unidades vacantes. El precio promedio de estas oficinas se ubica en US$16,7 por m2, pero en edificios amoblados y de alta gama puede llegar a superar los US$20/m2.

Este comportamiento se refleja en los portafolios de los principales operadores del mercado. En Urbanova, por ejemplo, las oficinas implementadas siguen teniendo demanda, pero también crece el interés por espacios en gris (sin implementar), donde los arrendatarios puedan trasladar su cultura y preferencias. “Proyectamos cerrar el 2025 con una tasa de vacancia inferior al 6%”, afirma José Carlos Leigh, director de negocios de la firma. Urbanova ha iniciado la construcción de Torre Rosales en Paseo Begonias, un edificio de 30.000 m2 que será entregado en 2027 y contará con certificación LEED Gold y tecnología de última generación.

Centenario, por su parte, ha apostado por sumar valor a los activos existentes. Su gerente comercial de renta inmobiliaria, Esteban Ochoa, destaca la reinauguración de las Torres Camino Real, tras una transformación integral que ha comenzado a reflejar resultados. “Hemos logrado colocar 5.500 m2 en el primer semestre, el 35% de ellos completamente implementados. Ya sumamos 13 nuevas empresas en este periodo”.

En esa misma línea, Fibra Prime mantiene una vacancia inferior al 10% en su portafolio, mayoritariamente implementado. Actualmente acondiciona un inmueble de gran metraje ubicado en el corazón del centro financiero de San Isidro, con el objetivo de ofrecer oficinas semi implementadas que permitan a los futuros arrendatarios agilizar la ejecución de sus proyectos y facilitar una ocupación más rápida. “Nuestros edificios están prácticamente ocupados. Remodelamos para responder a lo que buscan hoy los inquilinos, porque alquilar en gris ya no es una barrera”, explica su CEO, Ignacio Mariátegui. Asegura que el fondo continúa evaluando nuevas adquisiciones con foco en rentabilidades mayores al 10%.

Por zonas, el llamado ‘Sanhattan‘ —que comprende el corredor financiero moderno, incluyendo las avenidas Rivera Navarrete, Canaval y Moreyra, y tramos de República de Panamá y Paseo de la República— y Nuevo Este —que abarca los alrededores de la avenida Javier Prado Este, la zona empresarial de La Rambla San Borja, el entorno de la sede principal del BCP y edificios en San Borja Norte, así como tramos cercanos a las avenidas San Luis y Aviación— agrupan más del 70% de la oferta disponible, pero también lideran la absorción junto con San Isidro Golf. La tasa de vacancia cae de manera importante en estos tres submercados. En contraste, Miraflores muestra un ligero repunte en la vacancia tras el retorno de un edificio al inventario disponible, mientras se alista la entrada del nuevo proyecto de Alpina Inmobiliaria para 2027.

En cuanto a precios, el valor de renta (sin impuestos) se mantiene en promedio en US$16,3 por m2, un alza de 3,1% frente al año anterior. Este es el nivel más alto desde el 2018. Para Vidal, el dato refleja que el mercado ya no está en modo de corrección, sino en una etapa más selectiva, donde los propietarios priorizan contratos estables y activos bien posicionados. “El trabajo híbrido se estabiliza, pero ya no es el factor principal que condiciona las decisiones. Lo que hoy pesa más es la disponibilidad, la ubicación y el nivel de implementación del espacio”, sostiene.