Mercado de oficinas prime se ajusta: menos oferta y mayor demanda elevan los precios en Lima, ¿qué está cambiando?

La vacancia de oficinas clase A en Lima desciende a 10,9% al cierre del primer trimestre del 2026, desde niveles cercanos a 13,9% en el 2024, en un contexto en el que la absorción neta (variación del espacio ocupado en oficinas durante el periodo) bordea los 11.000 m2 y la incorporación de nueva oferta se mantiene limitada. Este escenario refleja una reducción sostenida del espacio disponible y un cambio en la relación entre propietarios e inquilinos, que favorece una mayor capacidad de negociación de los primeros, según Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield Perú. La ejecutiva añade que el mercado atraviesa una nueva etapa de transición hacia un mayor equilibrio tras varios años de ajustes.

En este contexto, los precios ya muestran una reacción en los principales submercados, anota Vargas. San Isidro Empresarial registra rentas promedio de US$18,5 por m2, por encima de Surco (US$14,1) y Miraflores (US$17,4), con valores que superan los US$20 por m2 en algunos edificios.

El ajuste de precios no es uniforme y depende de la gestión de los activos. Puede haber incrementos graduales, pero no serán lineales ni generalizados, advierte Jorge Ramos, director de Mercado de Capitales y Relación con Inversionistas de Fibra Prime. Añade que los mejores resultados se concentran en activos bien gestionados y que el principal diferenciador hoy es la capacidad de ejecución y administración. En ese sentido, señala que el desempeño no responde únicamente al contexto de mercado, sino a la capacidad de cada operador para estructurar, operar y estabilizar sus activos en el tiempo.

Las diferencias entre distritos también se reflejan en la disponibilidad. Magdalena del Mar registra 1,6% de vacancia y San Borja 2,4%, ambos por debajo del promedio del mercado, mientras que en San Isidro Empresarial se observa mayor competencia por superficies continuas de mayor metraje. Esta reducción de espacios disponibles responde a una recuperación sostenida de la ocupación y a la escasez de nueva oferta, señala José Carlos Leigh, director de Negocios de Urbanova, quien proyecta cerrar el 2026 con menos de 5% de vacancia en su portafolio. El ejecutivo agrega que el mayor dinamismo de la demanda se concentra en San Isidro, Miraflores y San Borja.

Oferta limitada y cambios en la demanda

El mercado mantiene un ‘pipeline’ acotado, con 38.000 m2 en construcción y cerca de 27.000 m2 en etapa de proyecto, cifras reducidas para el tamaño del inventario. Esta situación responde a decisiones adoptadas tras el periodo de sobreoferta, en el que los desarrolladores priorizaron absorber el stock existente antes de iniciar nuevos proyectos, en un entorno financiero más exigente y con mayores costos de desarrollo, explica Vargas.

A esto se suma una mayor complejidad en la ejecución de nuevos activos. Hoy no basta con desarrollar un edificio, sino que es necesario estructurarlo, operarlo y estabilizarlo adecuadamente, lo que eleva las barreras de entrada para nuevos proyectos, indica Ramos.

En este contexto, los desarrollos en marcha son puntuales. Urbanova administra más de 170 mil m2 de oficinas en Lima y desarrolla Torre Rosales, un edificio de 30.000 m2 en Paseo Begonias, en San Isidro, cuya entrega está prevista para el 2027. El proyecto forma parte de su plan maestro y busca consolidar ese eje como un destino urbano corporativo, señala Leigh.

Desde el lado de inversión, Fibra Prime mantiene una estrategia selectiva. La firma reporta una ocupación de 96,6% en su portafolio, con 255.777 m2 de área arrendable, 223 contratos vigentes e ingresos trimestrales por US$4,12 millones. Este desempeño responde a una gestión activa más que a una lectura pasiva del mercado, afirma Ramos, quien añade que la evaluación de nuevas oportunidades se realiza con disciplina, priorizando activos donde una gestión especializada permita generar valor, más que el crecimiento por volumen. Añade que su portafolio combina activos de oficinas, logísticos y comerciales, con ingresos mayoritariamente en dólares y contratos de largo plazo, lo que le permite sostener la ocupación y estabilidad de ingresos en distintos momentos del ciclo.

La demanda se orienta hacia oficinas de mayor calidad. Los edificios que logran sostener o ajustar precios combinan ubicaciones consolidadas, plantas eficientes, buena especificación técnica y costos operativos competitivos, señala Vargas. En esa línea, las empresas priorizan espacios con servicios, certificaciones y mayor integración con el entorno.

También se observa un cambio en el uso del espacio. Las compañías no necesariamente reducen metros, sino que buscan mayor eficiencia en su distribución y funcionalidad, indica Leigh. En el segmento flexible, el ‘coworking’ de Urbanova supera el 90% de ocupación, impulsado por empresas que requieren mayor adaptabilidad.

La demanda proviene principalmente de sectores como servicios profesionales, banca, consumo y tecnología, que priorizan eficiencia, conectividad y experiencia en sus espacios de trabajo.

Vargas explica que la demanda se concentra en oficinas de entre 400 m2 y 1.000 m2, en parte porque algunas empresas están retomando metrajes que dejaron durante la pandemia y, además, buscan asegurar espacio para futuras expansiones.

Así, añade que, al cierre del 2026, se espera que la vacancia se mantenga estable o con una ligera reducción, mientras que las rentas continúen mostrando incrementos graduales, especialmente en submercados consolidados. De mantenerse el ritmo actual de absorción y sin una reactivación del ‘pipeline’, la menor oferta podría derivar en una escasez localizada de oficinas de alta calidad entre 2027 y 2028, especialmente en submercados consolidados, advierte.