El drama no acaba cuando se van: inquilinos morosos dejan inmuebles sucios, deteriorados y con rentas pendientes

Esto evidencia que el problema no termina cuando el inquilino moroso se retira, ya que los propietarios deben asumir los costos de reparación de los daños ocasionados y, además, intentar cobrar las deudas acumuladas.

Diversos casos de este tipo llegaron a El Comercio. Uno de ellos es el de Jorge Petterson, quien relató que durante más de un año enfrentó un problema de morosidad en su departamento ubicado en la calle Pedro Martinto 150, en Barranco.

Pese a que su inquilina, Cinthia Vega, se retiró del inmueble y entregó las llaves, Petterson sostiene que aún no le ha pagado las rentas pendientes, ni los pagos de mantenimiento, arbitrios y penalidades, cuyo total asciende a S/ 240.954. Además, afirma que el departamento fue devuelto en condiciones deficientes.

“Nuestra relación contractual inició el 24 de abril de 2023. En febrero de 2024, antes del vencimiento del contrato, firmamos una adenda para extenderlo hasta el 30 de julio de ese año, con una cláusula de renovación automática. Esta establecía que, si ella pagaba puntualmente, el contrato se renovaría hasta octubre de 2024. Sin embargo, debido a los constantes retrasos en los pagos, en julio de ese año le informé que no renovaría el contrato. Cinthia me respondió que, como no pensaba renovarle, entonces no me pagaría”, contó.

El propietario asegura que, desde octubre de 2024 hasta el 16 de enero de 2026, fecha en que la inquilina dejó el departamento, no recibió ningún pago. “Antes de que se fuera, en reiteradas ocasiones le envié cartas notariales solicitándole que desocupara el departamento. Inicié un proceso judicial de desalojo por allanamiento y lo gané tanto en primera como en segunda instancia, pero ella no cumplía”, explicó. Tras la solicitud de descargos realizada por este Diario, la mujer finalmente accedió a dejar el departamento y entregar las llaves al propietario.

No obstante, Petterson reiteró que la deuda continúa pendiente y que, de acuerdo con el contrato, la inquilina debía devolver el inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió. “Lo dejó sucio y con una deuda por el servicio de luz, por lo que el departamento estaba completamente a oscuras. Ni eso pagó”, agregó.

El propietario contó que la inquilina manifestó inicialmente su intención de llegar a un acuerdo; sin embargo, cuando le propuso firmar un acta de conciliación extrajudicial, ella le indicó que su abogado se comunicaría con él, lo que finalmente no ocurrió. “Le escribí a sus abogados, pero no respondieron. Incluso intenté contactarme directamente con ella y me di cuenta de que me había bloqueado”, señaló.

“Solo pido que me pague para poder cerrar este episodio, pero parece que ni ella ni su defensa están dispuestos a colaborar”, concluyó.

El Comercio volvió a contactar a Cinthia Vega para recoger sus descargos. Sin embargo, hasta el cierre de esta nota no se recibió respuesta.

Más casos

Casos similares se han registrado en distintos puntos de Lima. Uno de ellos es el de Elena Oblitas, de 95 años, propietaria de un departamento en San Miguel, a pocos metros del Parque de las Leyendas. El inmueble fue alquilado a una mujer junto a su hijo. Sin embargo, durante el 2023, la propietaria dejó de recibir el pago de 11 meses de renta, acumulando una deuda de S/ 26.400 que, hasta la fecha, no ha sido cancelada.

La hija de la propietaria afectada explicó a El Comercio que, al inicio, los pagos se realizaban con normalidad, pero con el paso del tiempo comenzaron los retrasos. “Primero se atrasó un mes, luego pagó solo la mitad y así, progresivamente, la situación fue empeorando. Durante la pandemia pidió que le bajáramos el alquiler y lo hicimos. Tuvimos mucha consideración. Pero en 2023 la situación se volvió insostenible”, relató.

Indicó que los inquilinos recién dejaron el departamento a inicios de 2024. “La señora dijo que se iba a Estados Unidos y que su hijo se quedaría dos meses más. Sin embargo, él continuaba viviendo en el departamento. Por eso contratamos un abogado para que nos ayude y recién entonces se retiró. El lugar quedó libre, pero gastamos mucho dinero en defendernos”, expresó.

La situación se agravó cuando ingresaron al inmueble y constataron su estado. “Cuando entramos, era un desastre. Los clósets no tenían puertas y, como los inquilinos tenían un perro, había un fuerte olor a orina. Todo estaba muy deteriorado y sucio”, señaló.

Debido a los daños, el departamento aún no ha podido volver a ponerse en alquiler, lo que ha generado pérdidas económicas y de tiempo para la propietaria. “En este momento no vale la pena alquilar. Hay que hacer muchas reparaciones. Es muy frustrante, porque mi madre es una persona mayor que no puede valerse por sí misma y yo estoy haciendo todo lo posible por ayudarla”, añadió.

Por temor a represalias, la familia prefirió no revelar el nombre de la inquilina con la que se firmó el contrato, aunque esperan que en algún momento se comunique para intentar una conciliación, ya que pese a los múltiples mensajes enviados, no han recibido respuesta.

El tercer caso corresponde a un ciudadano propietario de un departamento en Valle Hermoso de Monterrico, en el distrito de Santiago de Surco. “La relación contractual con el inquilino empezó en abril de 2021, en plena pandemia. En ese momento, el departamento era de mi madre, quien falleció un año después. Fue a partir de entonces que él empezó a dejar de pagar”, contó a El Comercio.

“Desde abril de 2022 hasta junio de 2025, cuando finalmente se fue, el inquilino no pagó ni un sol de una deuda que asciende a US$ 25.000. Además, dejó una deuda por mantenimiento de S/ 7.000, que tuve que asumir para no perjudicar a los vecinos”, agregó.

El propietario explicó que no inició de inmediato un proceso judicial de desalojo porque, debido al contexto de la pandemia, optó por ser flexible. Sin embargo, ante el prolongado incumplimiento, en marzo de 2024 presentó una demanda. “El juzgado nos citó a una audiencia en diciembre de ese año, pero fue reprogramada para junio de 2025. El fallo fue a mi favor, pero el inquilino apeló, lo que retrasó el desalojo”, relató.

Finalmente, en julio de 2025, el inquilino se retiró del inmueble. No obstante, los problemas continuaron. El propietario denunció que el piso del departamento se había levantado por la orina de un perro, los muebles presentaban moho y las tuberías y la cocina estaban deterioradas. “Tuve que asumir todos los gastos de reparación. Honestamente, me arrepiento de no haber investigado mejor al inquilino. En ese momento tenía la necesidad de generar ingresos y decidí alquilar”, concluyó.

Estos no son casos aislados. De acuerdo con abogados especialistas en derecho inmobiliario consultados por El Comercio, la problemática de inquilinos que se retiran del inmueble sin pagar sus deudas y dejando daños materiales es frecuente, y la salida del moroso no representa una solución, sino que muchas veces marca el inicio de otra crisis para el propietario.

Asimismo, indicaron que este tipo de situaciones se repite sobre todo en distritos como Barranco, Santiago de Surco, La Molina y San Isidro. Entre los daños más comunes mencionaron baños sin agua ni desagüe, paredes y ventanas cubiertas de polvo, así como restos de obra y desperdicios dejados en el inmueble. Todo ello obliga a los propietarios a asumir altos costos en limpieza y remodelación para que el departamento vuelva a ser habitable.

Análisis

Para dimensionar los gastos que puede enfrentar un propietario en este tipo de casos, El Comercio conversó con el abogado especialista en derecho inmobiliario y docente de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima, Moisés Arata.

1. Si el inquilino ya se retiró del inmueble, pero dejó una deuda por rentas y penalidades, ¿qué mecanismos legales existen para cobrar ese monto una vez que la posesión ya fue devuelta?

Lo que corresponde es iniciar un proceso judicial por obligación de dar suma de dinero. De esa manera, el propietario acude a un juez en primera instancia y debe afrontar los plazos propios de este tipo de procesos. Esto ocurre porque estos juicios no están diseñados exclusivamente para inquilinos morosos, sino que se aplican de manera general, ya que aún no existe una solución específica para este problema, lo que impide una respuesta inmediata. Es un aspecto en el que todavía hay mucho por trabajar, ya que los procesos de desalojo no incluyen la deuda pendiente, que debe tramitarse por separado.

2. ¿Qué pasos debería seguir un propietario para cerrar definitivamente un caso de morosidad y no arrastrar el problema en el tiempo?

Existe la figura del depósito en garantía, mediante la cual no solo se fija el monto de la renta, sino que también se solicita un adelanto como respaldo. El problema es que, con el tiempo, ese monto se ha reducido; antes solía exigirse el equivalente a tres meses de renta y hoy, en la mayoría de casos, solo se pide uno. Eso resulta insuficiente para cubrir una situación de morosidad prolongada.

"El propietario tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios, tanto por el daño directo al inmueble como por el llamado lucro cesante, que corresponde a lo que deja de percibir mientras no puede volver a alquilar la propiedad debido a las reparaciones necesarias".

Moisés Arata , abogado experto en derecho inmobiliario y docente de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima.

3. En este tipo de situaciones, ¿cuánto puede llegar a gastar un propietario entre procesos legales, conciliaciones y otros trámites, y qué alternativas existen para reducir esos costos?

Salvo que el propietario sea abogado, estos procesos implican no solo un alto costo económico, sino también un desgaste emocional considerable, especialmente al buscar una defensa adecuada. Un caso puede extenderse por al menos tres años, y más aún si llega a la Corte Suprema. Como dice el dicho, la lavada cuesta más que la camisa. Por ello, se recomienda que, antes de que el inquilino se retire, se inicie un proceso de ejecución por el pago de la renta, lo que permite embargar bienes del deudor en caso de incumplimiento.

4. Cuando el inmueble es devuelto con daños o en condiciones de suciedad, ¿cómo puede el propietario actuar legalmente?

El propietario tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios, tanto por el daño directo al inmueble como por el llamado lucro cesante, que corresponde a lo que deja de percibir mientras no puede volver a alquilar la propiedad debido a las reparaciones necesarias. En algunos sectores, el mercado inmobiliario no funciona de manera eficiente por la falta de formalidad en los contratos de alquiler. Cambiar esa realidad es clave, ya que, de lo contrario, ni siquiera se garantiza el acceso a la justicia.