Más ventas, precios estables y un comprador más joven: cómo se está reconfigurando el mercado inmobiliario y qué se espera para el 2026

Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco, señala que el mercado ya no responde a un efecto rebote. “El 2024 fue un año de recuperación. El 2025 es distinto, el mercado funciona con mayor normalidad, con ventas sostenidas y una demanda más activa”, afirma. Según Valdivia, el volumen de ventas que se registra este año incluso se ubica por encima de otros periodos considerados favorables para el sector, como el 2011 o el 2013.

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Ana Cecilia Gálvez Ballinas, gerente general de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip), respalda esa lectura. Según ella, entre enero y octubre del 2025, el valor total de las ventas inmobiliarias asciende a S/9.434 millones, frente a los S/7.749 millones registrados en el mismo período del 2024. En paralelo, el número de proyectos activos ha aumentado de 971 a 1.067 y la cantidad de inmobiliarias operativas asciende a 240.

“La absorción mensual se mantiene en niveles saludables y la velocidad de venta por proyecto es mayor que la del año pasado”, señala Gálvez.

En términos operativos, Codip reporta una absorción promedio mensual de 4,2%, ligeramente superior al 4,1% del 2024, y una velocidad de venta de 1,9 unidades por proyecto al mes, frente a 1,8 unidades el año anterior. Al mismo tiempo, la oferta promedio de viviendas aumenta de 41.963 a 48.966 unidades, aunque a un ritmo menor que el de las ventas, lo que mantiene el inventario relativamente ajustado en varios segmentos del mercado.

Uno de los rasgos que se consolida en el 2025 es el perfil del comprador. Desde Capeco, Valdivia destaca una mayor presencia de compradores menores de 30 años, un grupo que ingresa con más fuerza al mercado y toma decisiones con mayor rapidez. “Es un comprador que prioriza ubicación, eficiencia del espacio y precios que pueda sostener en el tiempo”, indica.

En esa línea, Luciano Barredo, gerente de marketing de Urbania y Adondevivir, precisa que la edad promedio del comprador se sitúa alrededor de los 40 años. “Hoy vemos un usuario más informado, que compara opciones, evalúa mejor su presupuesto y llega al proceso de compra con mayor claridad financiera”, señala.

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De acuerdo con Barredo, este comportamiento se traduce en decisiones más rápidas y en una menor tolerancia al sobreendeudamiento.

Características del comprador

El cambio en el perfil también se refleja en el tipo de demanda. Barredo señala que, si bien el inversionista sigue presente en el mercado, el comprador final recupera protagonismo frente a años anteriores.

Desde la dinámica del mercado, Gálvez coincide, ya que una mayor velocidad de venta y una absorción sostenida indican que las unidades se colocan principalmente para uso efectivo y no solo como activo de resguardo.

Barredo identifica que las unidades de uno y dos dormitorios concentran gran parte de la demanda, asociadas tanto a compradores jóvenes como a hogares más pequeños, mientras que los metrajes tienden a ser más eficientes. Este patrón coincide con lo observado por Codip, que registra una colocación más rápida en proyectos con formatos compactos y tickets más accesibles.

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En cuanto a precios, los tres especialistas coinciden en que no se observan presiones significativas al alza, aunque sí diferencias claras por distrito. Urbania reporta que el precio promedio de venta en Lima se ubica en S/ 6.792 por m2, con valores más altos en distritos como San Isidro (S/ 9.217 por m2), Barranco (S/ 9.151) y Miraflores (S/ 8.652). En contraste, zonas como Surquillo, Jesús María, Lince y Magdalena del Mar muestran precios más contenidos, aunque con variaciones anuales moderadas.

Para Valdivia, este comportamiento confirma un mercado estable. “La oferta responde, aunque todavía no al ritmo de la demanda, y eso contribuye a que los precios se mantengan acotados”, sostiene.

Gálvez Ballinas añade que, si bien el incremento de la oferta es evidente, la reposición de proyectos sigue siendo un desafío. “El crecimiento de las ventas es más rápido que el de la oferta, y eso mantiene el inventario ajustado en determinados segmentos y distritos”, advierte.

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En el mercado de alquiler, Barredo observa un comportamiento igualmente moderado. Las rentabilidades se mantienen en torno al 5% anual en promedio, con diferencias relevantes según ubicación, lo que sigue atrayendo a inversionistas. Sin embargo, subraya que la decisión de compra vuelve a estar más vinculada al uso final de la vivienda que a estrategias puramente especulativas.

Perspectivas para el próximo año

Hacia el 2026, el escenario del sector inmobiliario podría cambiar por las condiciones para sostener la oferta de vivienda. Valdivia advierte que los mayores costos, las dificultades para reponer nuevos proyectos y un entorno regulatorio que no se han flexibilizado al ritmo del mercado, y por ello considera que podrían limitar el crecimiento del sector.

El especialista precisa, incluso, que este contexto podría derivar en una contracción de la actividad, pese a que la demanda se mantendría estable.

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A ello se suma el recorte del presupuesto destinado a vivienda social: Gálvez Ballinas detalla que esto podría restringir el acceso a financiamiento para determinados segmentos.

En paralelo, Barredo señala que un comprador hoy más informado y cauteloso reaccionará con mayor rapidez ante cualquier ajuste en el entorno económico, lo que hace que el buen desempeño del 2025 no garantice un crecimiento automático el próximo año.

Así, los especialistas advierten que en adelante la clave estará en si la oferta logra acompañar a una demanda que hoy se muestra más constante y exigente.