Parques industriales y la situación de su oferta en Lima: ¿por qué ahora se venden lotes más pequeños?

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Los primeros ocupantes de estos parques fueron empresas que optaron por migrar de sus espacios; atraídos por la comodidad, conectividad y lejanía de la urbe limeña.

Dicho efecto en el mercado ha comenzado a menguar y hoy la adquisición de los lotes dependería, principalmente, de nuevas decisiones de inversión o la posible llegada de líneas de producción perteneciente a empresas transnacionales.

Sin embargo, la expectativa en ambos casos coincide con un momento difícil para la manufactura peruana. ¿Cuán probable es, entonces, que se observe un mayor desarrollo industrial en el Perú? ¿De qué dependerá la ocupación de estos espacios en el futuro?

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Metraje al cierre del 2020

Actualmente son siete los proyectos que se comercializan en Lima ubicados en los distritos de Huachipa, Lurín y Chilca. Estos reúnen una oferta de 11,4 millones de metros cuadrados; según un estudio elaborado por la consultora Binswanger.

Chilca es, al día de hoy, la zona que cuenta con el mayor metraje vendido y la mayor vacancia; mientras que Huachipa tiene la mayor cantidad de espacios en desarrollo.

Los precios de estos espacios se mantuvieron relativamente estables. Para lotes pequeños, el precio promedio estuvo por encima de los US$140 por metro cuadrado.

En el caso de los lotes de entre 5.000 y 10.000 metros, el precio fue de casi US$130 por metro cuadrado; mientras que para los lotes por encima de los 10.000 metros, el costo se ubicó cerca de los US$110 metros cuadrados.

Durante el 2020 se vendieron 580.000 metros cuadrados entre los parques industriales; lo cual es un 8,2% superior frente al 2019. No obstante, dicho crecimiento responde a que el 73% de estas ventas corresponden a lotes menores a 5.000 metros cuadrados.

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Hace tres años, la mayoría de lotes en oferta tenían más de una hectárea. Sin embargo, habiéndose agotado esta demanda, los parques han empezado a comercializar espacios más pequeños.

“Este efecto de migración comenzó en el 2018. Creemos que en uno o dos años, terminará. Lo que condicionará las ventas de los próximos años será qué tanto mejore la manufactura en el país y si hay incentivos para la industria. Si sucede, veremos la compra de terrenos incluso de mayor tamaño”, explica George Limache, jefe de investigación de la consultora Binswanger.

Vale agregar que, entre los espacios adquiridos, la consultora revela que solo el 8% ya está siendo empleado por las empresas y se espera que en el presente año dicha cifra se eleve hasta un 10%. ¿A qué se debe la baja ocupación?

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Contexto para la inversión

Múltiples factores involucran la toma de decisiones en el mundo empresarial. La migración de una línea de producción, por ejemplo, normalmente se realiza bajo un horizonte de mediano o largo plazo.

Carlos Montero, vicepresidente de Desarrollo Urbano del Grupo Centenario, explica que también existe un análisis de riesgos. “Los que compran macrolotes se ven influenciados por cualquier incertidumbre. Hoy tienen interés, pero no cierran su compra”, asegura en diálogo con Día1.

Este escenario ha permitido, según comenta, incluso que existan clientes comprando terrenos con propósitos de inversión en Macrópolis, el proyecto de Centenario.

“Este año, Aceros Arequipa debe terminar de construir su planta. Mientras más espacios se ocupen, comenzará a nacer la necesidad de otros servicios. Macrópolis proyecta tener espacios para ellos”, asevera. Esto debido a que una parte de la venta de lotes también responde a la necesidad de los proveedores de estar cerca a las grandes industrias.

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Fomento a la industria

Ricardo Márquez, presidente de la Sociedad Nacional de Industrias (SNI), explica que ya se ha discutido con el Ejecutivo la necesidad de generar un fomento para la llegada de la industria a estos parques. ”El objetivo es qué hacemos nosotros para que despúes que hubo una inversión, el sector privado trabaje con el Gobierno para ocupar estos espacios”, sostiene.

La respuesta, sugiere, es desarrollar zonas francas. El gerente de estudios económicos de la SNI, Antonio Castillo, explica que dicho modelo se ha seguido en otras ciudades de la región.

“Colombia tiene 167 zonas francas. Cuando nos enfrentamos con propuestas como Estados Unidos o México, lo más importante es generar incentivos para atraer inversión extranjera. Y también la nacional”, afirma. El gremio también espera el desarrollo de parques en regiones, para atender a los pequeños productores y exportadores peruanos.

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Perspectivas del sector

Lo cierto es que el sector industrial, tras la crisis del COVID-19 y bajo las condiciones actuales, aún tomará tiempo en recuperarse. Entre enero y noviembre el 2020, la producción cayó en 8 de cada 10 ramas industriales.

Además, el 58% de los rubros industriales se encuentran lejos de sus niveles previos a la pandemia. En la misma línea, un 26% se encuentra cercano a sus niveles del 2019 y solo un 16% ha logrado superarlos.

Entre los rubros lejos de sus niveles prepandemia se encuentra la industrias básicas de hierro y acero, fabricación de vidrio y productos de vidrio, motores eléctricos y generadores entre otros.

Cercano a sus niveles de producción se encuentran ramas como la maquinaria para explotación de minas, fabricación de plástico, fabricación de motocicletas entre otros. La caída de la industria ha provocado que la pérdida de empleos en la manufactura cayera un 24,2% en el 2020 respecto al 2019, provocando la pérdida de 158 mil puestos de trabajo.

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El dato más preocupante es que una recuperación total a los niveles prepandemia para la manufactura solo se vería en el 2022, bajo un escenario conservador.

Estando así las cosas, se vienen cerca de dos años en donde las decisiones de inversión, de cualquier tipo, se verán frenadas por la incertidumbre. Con ello, la ocupación de parques industriales podría retraerse siendo el efecto más importante de ello la menor generación de puestos de trabajo en el país.

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