Cuando hablamos del déficit habitacional en el Perú, la primera reacción suele ser pensar que necesitamos construir muchas más viviendas. Y es cierto. Tenemos una brecha cercana a 1,9 millones de viviendas y una producción formal que llega, como máximo, a unas 50.000 unidades al año.
Sin embargo, antes de construir una vivienda tienen que ocurrir varias cosas. Debe existir suelo urbano con servicios y una familia que, además de necesitar el inmueble, pueda acceder al financiamiento para adquirirla.
Hace unos días, Nexo Summit, evento organizado por la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), tuvo el acierto de poner varios de estos problemas sobre la mesa. Más de 200 empresas del sector, autoridades y especialistas discutieron no solo cómo construir más, sino qué condiciones necesitamos para hacerlo a una escala mucho mayor.
Uno de los temas fue el financiamiento. Como alternativa, se discutió que Estado aporte recursos para garantizar parcialmente créditos hipotecarios y facilitar su otorgamiento a familias con dificultades para acceder al sistema.
La experiencia colombiana, por su parte, resulta interesante, porque muestra un sistema de financiamiento de vivienda donde participan, además de los bancos, cooperativas financieras, entidades especializadas y el Fondo Nacional del Ahorro. Para el Perú, esto abre una discusión interesante sobre cómo ampliar los canales por los que las familias pueden acceder al crédito.
En ese contexto, vale la pena preguntarnos si las cajas municipales podrían asumir un rol mayor. Por el tipo de clientes que ya atienden y su experiencia evaluando perfiles distintos a los del trabajador dependiente tradicional, podrían ser una pieza relevante para ampliar el financiamiento de vivienda.
Pero existe otro problema, incluso anterior al financiamiento: la ciudad.
Un estudio de GRADE, presentado durante el encuentro, analizó unas 135.000 nuevas edificaciones entre el 2017 y el 2024 en ocho ciudades. El 68% de estas construcciones apareció fuera de las zonas que contaban con infraestructura de agua.
La mecánica contempla, primero, ocupar el territorio y, después, tratar de llevarles los servicios.
Según el estudio, bajo este ‘modelo reactivo’ de edificación, conseguir agua y saneamiento puede demorar en promedio 12 años. Además, una conexión ejecutada posteriormente, mediante inversión pública, puede costar alrededor de tres veces más que bajo un esquema preventivo.
Estamos gastando más para llegar tarde.
Un terreno dentro de una ciudad no es necesariamente suelo preparado para producir vivienda. Agua, saneamiento, accesos y normativa urbana determinan qué puede desarrollarse, cuánto cuesta y cuánto demora.
Por eso, resulta interesante invertir el orden. En lugar de esperar que la ciudad aparezca para después llevarle infraestructura, debemos anticipar hacia dónde crecerá y preparar esas zonas antes de que sean ocupadas.
Algo similar ocurre con el financiamiento: crear previamente las condiciones para que más familias puedan acceder responsablemente a un crédito.
El Estado no necesita convertirse en constructor para cumplir un papel determinante. Puede anticipar infraestructura, planificar, establecer reglas claras y financiar mecanismos de garantía. Por su parte, el sector privado puede invertir, desarrollar y asumir el riesgo empresarial de producir las viviendas.
Si queremos cerrar la brecha habitacional, quizás tenemos que empezar bastante antes de construir viviendas.
Primero tenemos que construir ciudad.
*El Comercio abre sus páginas al intercambio de ideas y reflexiones. En este marco plural, el Diario no necesariamente coincide con las opiniones de los articulistas que las firman, aunque siempre las respeta.
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