Armando Paredes, la inmobiliaria que alista dos hoteles en Cusco, la alianza con Marriott y su nueva ruta de expansión

En entrevista para Día1, Thait Chang Say, CEO de Armando Paredes, detalla cómo la compañía viene ampliando su negocio más allá de la venta de viviendas, con una apuesta por la renta inmobiliaria a del desarrollo y alquiler de activos como hoteles y oficinas, además de la operación de estos activos, incluyendo sus propios hoteles y la intención de gestionar hoteles de terceros, así como la evaluación de nuevas oportunidades en segmentos como el senior living y la expansión internacional.

- ¿Cómo cerró la inmobiliaria el 2025 en términos de desempeño comercial? ¿Se mantuvo la tendencia observada en años anteriores?

En los últimos años, uno de nuestros objetivos principales dentro de nuestra estrategia como grupo ha sido mantener estable nuestro negocio de vivienda, que es además nuestro negocio principal. En el 2025 tuvimos una meta comercial similar a los 3 años anteriores. Es decir, no hemos buscado que nuestro negocio de venta de vivienda crezca.

Año a año esa meta o lo vendido no es exactamente igual, pero sí muy parecido.

Respecto al 2025 respecto al 2024 podríamos decir que crecimos 5%. Aunque no es un crecimiento intencional.

- ¿Qué factores explicaron ese resultado en 2025?

Por un lado, contamos con una base de clientes sólida, sumado a una diversificación de productos con distintos tickets, lo que ha contribuido a la estabilidad de los últimos años. Por otro lado, el 2025 ha sido definitivamente un año dinámico para el mercado en general. En particular, para un año preelectoral, ha sido muy positivo haber visto estabilidad en el segmento alto, que es al que nos dirigimos.

- De cara al 2026, ¿esperan mantener el ritmo o ven un escenario distinto?

Nuestros planes para el corto plazo se mantienen: mantener estable nuestro negocio de venta de vivienda, terminar de poner en valor y estabilizar nuestro portafolio de renta, y mantener foco en la operación y servicios inmobiliarios para terceros.

- ¿Qué variables serán clave para el desempeño del 2026?, ¿dónde están viendo hoy las principales oportunidades y riesgos del mercado?

El riesgo principal a tener en cuenta ha sido el momento electoral por el que estamos pasando. Afortunadamente, y contra todo pronóstico, el mercado se ha mantenido dinámico y nos sigue sorprendiendo.

Por otro lado, las principales oportunidades que vemos se despliegan de nuestro propio producto y los servicios que podemos dar. Hoy podemos hacer mejor las cosas, porque tenemos la experiencia y la capacidad para concentrarnos en ello. Armando Paredes no solo desarrolla edificios, el mercado reconoce a nuestros departamentos como un referente en calidad y diseño en cada segmento en el que participamos. Este expertise se extiende también al desarrollo de otros activos inmobiliarios como edificios de oficinas, comercios y hoteles.

"El 2025 ha sido definitivamente un año dinámico para el mercado en general. En particular, para un año preelectoral, ha sido muy positivo haber visto estabilidad en el segmento alto, que es al que nos dirigimos"

- Actualmente, ¿cuántos proyectos tienen activos y cuáles son?

Tenemos 11 proyectos activos: tres en preventa, seis en obra, uno en entrega inmediata y uno en proceso de apertura, correspondiente al hotel en Miraflores en abril de este año.

- Su portafolio se concentra en distritos como Miraflores, San Isidro y Surco. ¿Buscan seguir profundizando en estas zonas o están evaluando expandirse a otros distritos o segmentos dentro de Lima?

Podemos hacer mejor las cosas en donde ya lo hemos hecho antes, aunque siempre estamos atentos a nuevas oportunidades.

- ¿Cuál es ticket promedio de sus proyectos y qué características tienen las unidades que están ofreciendo?

Hoy manejamos tres rangos de ticket promedio. El primero está alrededor de los US$200.000 y corresponde a viviendas muy prácticas y funcionales de dos dormitorios. El segundo está en el rango de los US$300.000 y está dirigido principalmente a familias jóvenes con uno o dos hijos. El tercer rango tiene tickets entre US$400.000 y US$700.000, y está orientado a un público con una dinámica familiar consolidada.

La característica principal de nuestros edificios está en el diseño, que está al servicio de nuestros usuarios y del barrio que los rodea. Nuestros edificios buscan ser acogedores y cercanos tanto para sus habitantes como para quienes transitan por el entorno.

- ¿Qué tipo de cliente está predominando hoy en su portafolio?, ¿han visto cambios recientemente?

Nos gusta trabajar para el usuario final. Sin embargo, tenemos algunos proyectos enfocados en inversionistas, que representan aproximadamente un 20% de nuestras ventas. No hemos tenido cambios en esta composición, aunque sí vemos que el mercado de inversionistas está muy dinámico.

- ¿Qué están priorizando hoy los compradores al momento de elegir un proyecto?

En los segmentos a los que nos dirigimos, lo primero siempre será la ubicación. Lo segundo es el diseño, que puede entenderse como distribución, acabados, fachada, calidad o servicios. Y lo tercero es el precio.

"La característica principal de nuestros edificios está en el diseño, que está al servicio de nuestros usuarios y del barrio que los rodea"

- Han mencionado en el pasado un enfoque fuerte en eficiencia de áreas comunes. ¿Cómo se traduce eso hoy en el diseño de sus proyectos?

Nuestro enfoque hoy sigue siendo el mismo respecto a áreas comunes. Desarrollamos los espacios que consideramos más útiles para la mayoría de los habitantes de nuestros edificios.

- Tenían previsto iniciar operaciones del hotel en Miraflores en el segundo semestre de 2025. ¿Llegó a concretarse esa apertura? ¿Cuál es hoy el estado de ese proyecto y del hotel en Cusco?

Estamos en plena marcha blanca del Hotel Humano, a Tribute Portfolio by Marriot, en Miraflores y sus dos restaurantes. Ya contamos con ITSE y estamos a la espera de la licencia de funcionamiento para la apertura en este mes.

Por otro lado, en Cusco se presentó una nueva oportunidad y, a partir de ello, estamos desarrollando dos hoteles en esa ciudad, actualmente en etapa de construcción.

Aprovechamos la oportunidad de restaurar, implementar y operar una casona colonial, muy cerca a la que ya estábamos trabajando, con la posibilidad de hacer 16 habitaciones adicionales, a pocas cuadras de la plaza de armas y en pleno circuito turístico.

Las sinergias operativas en Cusco facilitaron esta decisión y con ello logramos complementar mejor la interacción administrativa y comercial entre Lima y Cusco, sobre todo pensando en que estos dos hoteles tendrán también un sello de cadena internacional.

- ¿Cómo están estructurando el negocio de renta inmobiliaria en estos activos hoteleros?

En los tres hoteles somos propietarios y operadores. El servicio de operación hotelera será un componente importante dentro de nuestra línea de servicios inmobiliarios, en la que tenemos planes de crecimiento en el mediano plazo. Parte de este plan es tomar operaciones hoteleras de terceros, considerando que contamos con certificación como operadores por una cadena internacional. Estamos certificados como operadores por Marriott.

- En el segmento de oficinas, donde combinan venta y renta de activos, ¿qué peso tiene hoy esta línea dentro de su portafolio y cómo esperan que evolucione?

Hoy estamos terminando un proyecto de oficinas para venta en Miraflores. Continuaremos con un nuevo proyecto de oficinas en venta en el mismo distinto, y en paralelo, tenemos otro para renta en San Isidro. El componente de venta en estos proyectos representa aproximadamente un 20% de nuestra venta anual, y el de renta será cerca de un 15% de nuestro portafolio de renta, una vez estabilizados sus alquileres.

Hemos hecho oficinas cada vez que se ha presentado una oportunidad para hacerlo. El mercado de oficinas en Lima ha sido muy cíclico. Tenemos 4 edificios de oficinas terminados, 2 de ellos son parte de nuestro portafolio de Renta.

- ¿Qué rol esperan que juegue la renta inmobiliaria dentro del negocio total en los próximos años?

Una vez estabilizados los alquileres de nuestros activos de renta inmobiliaria, como hoteles y oficinas, esperamos que la renta inmobiliaria represente el 25% de nuestro EBITDA. Esperamos estabilizar los alquileres de los 3 hoteles en los próximos 3 años.

- Su crecimiento se apoya en tres líneas: venta de viviendas, renta inmobiliaria y servicio de desarrollo inmobiliario. ¿Cuál de estas líneas está ganando hoy más protagonismo y cómo esperan que evolucione ese mix hacia el 2026?

Nuestros esfuerzos son distintos en cada línea de negocio. Por un lado, buscamos mantener estable el negocio de vivienda en venta. Por otro, terminar de construir nuestros activos de renta y llevarlos a estabilidad. Finalmente, buscamos fortalecer la operación y crecer en los servicios inmobiliarios que podemos brindar a terceros, que incluyen la operación de hoteles.

"Esperamos estabilizar los alquileres de los 3 hoteles en los próximos 3 años"

- En años anteriores comentaron que evaluaron ingresar al segmento multifamily (combina vivienda y comercio). ¿Están evaluando hoy este esquema u otro de renta residencial?

Hicimos una investigación sobre multifamily, pero finalmente encontramos que los números no calzaban con nuestra tesis de inversión. Sin embargo, estamos evaluando una posible oportunidad para desarrollar un proyecto de ‘senior living’ (modelo de vivienda diseñado para mayores de 65 años), que combina componentes de multifamily con un enfoque fuerte en servicios.

Se trata de una oportunidad puntual, en donde tenemos una ubicación que nos gusta, y a la vez tenemos clientes que han mostrado interés por un proyecto de este tipo. Estamos estudiando el caso, y aún no hemos entrado en su planificación.

- ¿Cómo ven la evolución del segmento inversionista, considerando los cambios regulatorios y el menor dinamismo de plataformas como Airbnb?

Vemos una demanda muy dinámica en el mercado de inversionistas en busca de proyectos. Una de las iniciativas que estamos evaluando dentro de nuestra plataforma de servicios inmobiliarios es atender este tipo de inversiones hacia un portafolio de proyectos de renta inmobiliaria.

- Tenían la intención de expandirse internacionalmente, incluso hacia Europa hacia fines de 2026. ¿Ese plan sigue en pie?

Lo ideal para nosotros, en el marco de nuestra expansión internacional, es ingresar primero con renta inmobiliaria sobre activos ya construidos, evaluando oportunidades que se ajusten a nuestra estrategia. Es un plan que se activa en la medida en que aparezca la oportunidad correcta.