Lima está lista para más ‘multifamily’ o edificios de alquiler, pero las reglas del mercado aún frenan su despegue, ¿qué sucede?

La transformación demográfica acompaña este giro. Hogares más pequeños, mayor movilidad laboral y la presión por vivir cerca de servicios y centros de trabajo impulsan la búsqueda de departamentos compactos y bien ubicados, comenta. Así, el ‘multifamily’ se estructura sobre esa demanda. Este es un modelo en el que un solo propietario institucional desarrolla, administra y opera un edificio completo para alquiler, con mantenimiento centralizado, servicios homogéneos y contratos uniformes. Medina explica que esta profesionalización tiene tarifas más altas que las del mercado tradicional porque el usuario recibe una experiencia consistente. “El usuario valora más la experiencia que el metraje”, señala, y añade que los estilos de vida urbanos hacen de este producto una alternativa natural.

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Para Medina es normal que los edificios inicien con ocupaciones entre 15% y 20%, alcancen 30% a 40% el primer año y entren a estabilización en niveles de entre 80% y 95% hacia el tercer año. Por ello, considera coherentes las ocupaciones iniciales de proyectos como Nomad Ricardo Palma y LiveSpace La Mar. El principal freno, advierte, no proviene de la demanda. El entorno urbano y normativo sigue limitando la expansión del modelo. Las densidades permitidas en zonas centrales son restrictivas; el operador institucional tributa IGV y también el 29,5% de impuesto a la renta frente al 5% del arrendador individual; y las condiciones de financiamiento no se alinean con las necesidades de un formato que requiere escala y estabilidad a largo plazo. Estas asimetrías explican por qué Lima avanza, pero no reproduce el despegue de Santiago, en Chile, que pasó de un edificio en 2008 a más de 200 en 2025 gracias a un marco regulatorio más favorable.

Demanda urbana y operación

La experiencia de CCLA Group y Flat Inmobiliaria confirma lo que plantea el informe. En el caso de Nomad Living, Sebastián Luque, Country Head de CCLA Group para Perú y Colombia y Head of Business Development en Latinoamérica, describe un cambio claro en el perfil del inquilino. Entre 60% y 70% vive solo y entre 25% y 30% son extranjeros que llegan por proyectos laborales. Es un público que prioriza cercanía, eficiencia y servicios integrados. “La vida es más dinámica y eso hace que la vivienda tenga que adaptarse con más flexibilidad”, comenta. Este patrón sostiene el interés por unidades compactas y por amenidades que amplían la experiencia del hogar.

Las rentas efectivas se ubican entre US$15 por m2 y US$16 por m2, y alrededor del 30% de los inquilinos opta por unidades amobladas, especialmente quienes buscan reducir tiempos de instalación o llegan por estancias temporales.

Las amenidades cumplen un rol social relevante. Luque destaca que los ‘coworkings’, gimnasios, salas gourmet (ambientes comunes equipados con cocina y comedor para reuniones) y áreas comunes permiten interacción en un contexto donde la mayoría vive sola. Esa combinación de eficiencia y comunidad explica la disposición a pagar por un producto institucional. La operación también revela los desafíos del contexto urbano.

En Nomad Ricardo Palma, ubicado en Miraflores, la comercialización se ha visto afectada por una intervención inconclusa de Sedapal en la vereda, que reduce el flujo peatonal y limita las visitas. “No tiene que ver con el producto, sino con el entorno inmediato, que frena la exposición comercial”, señala. Aun así, CCLA proyecta que el edificio alcanzará su estabilización entre los 16 y 20 meses, mientras que Nomad Juan de Arona, en San Isidro, ya opera cerca del 95% de ocupación, un indicador de madurez del modelo en zonas consolidadas.

La lectura de Flat Inmobiliaria es similar y confirma tendencias comunes. En Lince, Sky V se desarrolla como un edificio concebido desde cero para alquiler institucional, con 8.000 m2 arrendables y 160 unidades, de las cuales 70% son de un dormitorio y 30% de dos. Su gerente general, Francisco Brugada, explica que la demanda en este distrito es especialmente intensa porque alrededor del 35% de los hogares alquila en condiciones de menor calidad y busca alternativas más seguras y estandarizadas.

El ticket efectivo se ubica entre S/55 por m2 y S/60 por m2, con rentas finales de entre S/1.800 y S/2.800, en línea con el segmento de profesionales entre 25 y 40 años que valoran accesibilidad y diseño eficiente. “El usuario valora una experiencia completa y predecible. Eso sostiene la tarifa y acelera la absorción”, señala.

Brugada añade que todos los departamentos de Sky V se entregan completamente equipados —con electrodomésticos, iluminación instalada, mamparas en baños, terma, ‘rollers’ y carpintería de aluminio con doble vidrio antirruido—, un nivel de equipamiento que empieza a consolidarse como parte de la oferta del alquiler institucional.

Las amenidades también son parte central del producto. Sky V incluye ‘coworking’, piscina, gimnasio, terrazas sociales, zonas de parrillas y espacios gourmet. La certificación LEED Oro (certificación internacional que avala eficiencia energética y sostenibilidad en edificios) contribuye a un manejo más controlado de costos operativos.

Brugada destaca que la operación directa del edificio permite reducir costos por metro cuadrado y mantener estándares uniformes, un diferencial clave frente al mercado tradicional. Con absorciones mensuales de entre 6% y 8%, Flat proyecta alcanzar niveles cercanos al 95% entre 13 y 15 meses después del inicio de operaciones. La empresa planea desarrollar alrededor de 500 unidades adicionales entre 2026 y 2030, siempre que el entorno regulatorio y tributario permita avanzar con mayor estabilidad.

Ambos operadores coinciden con Medina en que el potencial del modelo está probado y que la demanda existe. La reducción del tamaño del hogar, la llegada de profesionales extranjeros, la preferencia por distritos con alta conectividad y la búsqueda de servicios integrados sostienen un mercado en el que el alquiler tradicional no logra ofrecer la misma calidad, servicios y gestión. Los edificios institucionales empiezan a ocupar ese espacio con operaciones más estables, amenidades relevantes y una experiencia residencial más consistente.

Medina resume la etapa que atraviesa el mercado con una visión compartida por CCLA Group y Flat Inmobiliaria. El modelo funciona, los primeros resultados lo confirman y la demanda está lista. El desafío está en que la normativa y la tributación reconozcan al alquiler institucional como una actividad que requiere reglas acordes a su escala. Mientras eso ocurre, Lima avanza hacia un escenario donde el ‘multifamily’ deja de ser una tendencia emergente para convertirse en una pieza creciente del desarrollo urbano formal.