Menos vacancia y más colocaciones: ¿por qué se reactiva el mercado de oficinas subprime en Lima?

Durante ese periodo también se registra el ingreso de dos nuevos edificios que incorporan 14.372 m2 al inventario, lo que eleva la oferta total del segmento a más de 1,5 millones de m2 distribuidos en 287 edificios. Aun así, la disponibilidad de espacios continúa reduciéndose y se ubica en 142.332 m2 al cierre del año.

La recuperación también se refleja en la actividad del mercado. En el 2025, la colocación acumulada de oficinas subprime alcanza los 149.204 m2, lo que representa un crecimiento de 60% frente al 2024. Solo en el cuarto trimestre, la absorción neta (balance entre los espacios que se ocupan y los que se desocupan) suma 33.120 m2 y la absorción bruta (total de nuevas colocaciones de oficinas en el periodo) supera los 55.000 m2, lo que confirma la reactivación del segmento.

Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades, explica que este desempeño responde a varios factores que han impulsado la demanda por oficinas de este tipo.

“La caída de la vacancia responde tanto al retorno a la presencialidad como a una demanda más dinámica por oficinas de menor tamaño, donde participan pymes, profesionales independientes y operadores de ‘coworking’”, señala.

El especialista añade que el segmento subprime también ha mostrado un ajuste más rápido que el mercado corporativo tradicional. “Mientras el mercado de oficinas prime cerró el 2025 con una vacancia cercana al 12%, el subprime se ubicó en 9%, lo que muestra un ajuste más rápido de la disponibilidad”, indica.

Esta diferencia también se observó durante la pandemia: en el periodo 2020-2021 el segmento prime registró absorciones netas negativas por la devolución de espacios, mientras que el subprime solo tuvo registros negativos en 2020, y en 2021 se mantuvo positivo.

El ajuste de la disponibilidad también empieza a reflejarse en las rentas. “A menor disponibilidad, las rentas siguen ajustándose al alza. Es un comportamiento que ya se ha observado en otros ciclos del mercado”, afirma Vidal.

Inversionistas buscan activos con mayor retorno

El dinamismo del mercado también empieza a atraer a inversionistas institucionales. Durante el 2025 se registran más de cinco operaciones de compra de edificios completos, principalmente en este segmento.

Uno de los actores más activos ha sido Fibra Prime, fondo inmobiliario que ha reforzado su portafolio con adquisiciones de este tipo de activos.

Jorge Ramos, director de Mercados de Capitales y Relación con Inversionistas de Fibra Prime, explica que el atractivo del segmento radica en el potencial de generación de valor de estos activos.

“Priorizamos edificios bien ubicados en submercados consolidados y con configuración multiinquilino, porque permiten una gestión comercial activa que mejora la ocupación y optimiza la mezcla de arrendatarios”, señala.

El ejecutivo agrega que este tipo de propiedades también ofrece retornos más altos frente a oficinas de mayor categoría.

“Los activos prime suelen transarse con tasas de capitalización cercanas a 7% u 8%, mientras que los activos subprime pueden ofrecer retornos de entre 9% y 12%, dependiendo del nivel de ocupación y del trabajo de gestión requerido”, explica.

Ramos añade que la estrategia del fondo no responde necesariamente a una categoría específica de oficinas, sino a oportunidades de inversión con potencial de generación de valor. “Nuestro enfoque es identificar activos bien ubicados y con margen de mejora en su ocupación o gestión, independientemente de si pertenecen al segmento prime o subprime”, indica.

Oficinas compactas impulsan la demanda y nuevos proyectos

En paralelo, los desarrolladores inmobiliarios observan cambios en el perfil de la demanda, con una mayor preferencia por oficinas de menor metraje.

Humberto Martínez, CEO de la Inmobiliaria y Constructora Marcan, señala que el mercado ha migrado hacia espacios más compactos en los últimos años. “La demanda ha evolucionado de grandes superficies corporativas hacia espacios compactos de 20 m2 a 60 m2, impulsada por el modelo de trabajo híbrido. Hoy las empresas buscan hubs estratégicos en Miraflores y San Isidro que ofrezcan representatividad y servicios compartidos”, comenta.

Martínez añade que muchas empresas buscan hoy oficinas que funcionen como hubs empresariales, con acceso cercano a transporte, servicios y comercio, lo que refuerza el atractivo de distritos consolidados para este tipo de proyectos.

Actualmente, la empresa mantiene en comercialización 19.983,98 m2 de oficinas en distintos proyectos. En estos desarrollos, las unidades tienen un metraje promedio cercano a los 39,7 m2 y precios alrededor de S/517.550.

Martínez agrega que el mercado también ha despertado el interés de inversionistas minoristas. “El motor del mercado hoy es el inversor minorista, atraído por una vacancia mínima en zonas clave y una rentabilidad que oscila entre 8% y 10% anual”, señala.

El ejecutivo añade que la compañía prepara nuevos proyectos que sumarán cerca de 26.000 m2 adicionales y alrededor de 400 oficinas, lo que refleja la expectativa de continuidad de la demanda en este segmento.

En la misma línea, William Ticona, gerente general de TyC Inmobiliaria, indica que las oficinas boutique concentran buena parte de la demanda en proyectos recientes. “Las oficinas tienen en promedio 41 m2 y las más demandadas son las tipo boutique, con un ticket de venta promedio cercano a S/375.000”, explica.

Como ejemplo de esa demanda, Ticona señala que uno de los proyectos de la empresa durante el 2025 comercializó el 35% del edificio, con una velocidad de venta cercana a las seis oficinas por mes.

Añade que la demanda se divide entre inversionistas que compran para arrendar y usuarios finales que buscan instalar sus oficinas, lo que ha permitido sostener el ritmo de ventas en este tipo de proyectos.

El ejecutivo señala que el perfil de compradores cambia a medida que avanza el desarrollo del proyecto. “En la etapa inicial vemos mayor presencia de inversionistas, mientras que cuando el edificio entra en entrega inmediata aparecen con más fuerza profesionales independientes y personal médico que buscan ocupar las oficinas”, comenta.

Además, la empresa evalúa el lanzamiento de un nuevo edificio de oficinas en Surco durante este año, lo que confirma que el segmento mantiene oportunidades de desarrollo.

Perspectivas

Hacia adelante, el mercado podría mantener indicadores favorables debido a la limitada incorporación de nueva oferta. El reporte de RE Propiedades indica que no se prevé el ingreso de nuevos edificios en el 2026, mientras que los proyectos actualmente en construcción empezarían a operar recién a partir del 2027. En paralelo, algunos desarrolladores evalúan nuevos lanzamientos, como el proyecto de oficinas que TyC Inmobiliaria prevé desarrollar en Surco.

Para Vidal, este escenario podría seguir impulsando las rentas del segmento. “Con menos disponibilidad de espacios, es probable que continúe el ajuste de precios y que incluso empiecen a verse más contratos de prearrendamiento en proyectos en construcción”, concluye.