Gremio inmobiliario Codip: “Hay 1,9 millones de familias que no acceden a una vivienda adecuada en el país”

José Espantoso, presidente de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip), conversó con El Comercio sobre la importancia de tener una política habitacional para promover vivienda formal y reducir el déficit de viviendas en el país. Además, alertó que la reducción del presupuesto destinado para subsidios de programas como Techo Propio o MiVivienda a la mitad impactarán en un menor acceso a la primera vivienda. Asimismo, comenta el potencial de algunos distritos como Chorrillos, el Callao, Lima norte para el desarrollo de más proyectos inmobiliarios, también para viviendas de interés social.

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- Codip había anunciado que el mercado inmobiliario estaría creciendo alrededor de 20% este año. Sin embargo, entiendo eso no es suficiente para reducir el déficit de viviendas.

Dentro de la inversión privada o formal, según un estudio de Apoyo Consultoría, la inversión inmobiliaria formal es la segunda en importancia luego de la actividad minera, y genera aproximadamente 257.000 empleos. Somos un sector relevante para la inversión privada, cuando hablamos de inversión inmobiliaria estamos hablando producción de viviendas, habilitaciones urbanas, oficinas, hoteles, centros comerciales, centros logísticos, etcétera, todo eso es el mundo inmobiliario. Ha habido dinamismo en el sector este año, efectivamente, creemos que vamos a terminar con un crecimiento en ventas más o menos de 20% y hay mucho apetito por la vivienda de interés social, que debe darse en todo el Perú, no solo en Lima.

Y si ya hablamos de la gran Lima, estamos notando que sí se están dando cambios de mayor crecimiento en provincias y en la periferia de Lima.

- ¿En qué zonas están encontrando más oportunidades de desarrollo que de repente antes no se veían como primera opción?

Todos los alcaldes están promoviendo la vivienda de interés social. El Tribunal Constitucional fijó de que el Ministerio de Vivienda tenía capacidad para legislar en materia de vivienda de interés social en cuanto a las condiciones técnicas de la vivienda, pero le encargan las municipales y provinciales de todo el país legislar en cuanto a vivienda de interés social, entonces es fundamental de que comiencen a darse estas ordenanzas para promoverlas. Ese es el llamado que hay que hacer, es un gran trabajo que tiene hoy día el Ministerio, de ir municipio por municipio para proponer ordenanzas para promoverla porque hay un déficit de vivienda importante en el país: 1,9 millones de familias no acceden a una vivienda. Siendo 1,3 millones de familias que viven en una casa, pero cuyas condiciones de material no son adecuados. Y , del otro lado, están las familias que no tienen una casa.

Hoy por hoy, lejos de que disminuya este déficit, se incrementa porque cada año ingresan nuevas familias. Y no somos capaces de producir más de 40.000 viviendas. Si realmente queremos hacerlo, tenemos que articular las propuestas que venimos trabajando con el Ministerio de Economía y el Ministerio de Vivienda.

- ¿Se pudieron retomar esas conversaciones tras los cambios de ministros y de gobierno?

Sí, porque tuvimos un bache importante. Para que haya dinamismo necesita fomentarse la demanda y esta se fomenta con los subsidios que van a las familias como los programas Techo Propio, Mi Vivienda, las familias necesitan recibir un subsidio para que puedan, con su cuota inicial, acceder a un crédito y comprar una vivienda. El tema es que este año el presupuesto que se ha asignado para el bono, los subsidios a las familias, se ha reducido a la mitad, está cerca de S/1.000 millones, una cifra muy baja como para poder darle predictibilidad al sector inmobiliario, entonces sentimos que esta decisión puede frenar el sueño legítimo de las familias de acceder a una vivienda. Es clave que la autoridad asuma una política de fomento a la vivienda formal para cerrar brechas.

- ¿Esa reducción que menciona puede incidir en que, por ejemplo, algunos subsidios, como los del bono de buen pagador o Techo Propio puedan verse mermados y accedan menos familias?

Es tal cual, van a acceder menos familias, porque reduces prácticamente a la mitad lo que se había otorgado de subsidios el año pasado. Para que tengas una idea, el 0,2% de todo el presupuesto nacional se dedica a los subsidios para vivienda nueva, o sea, nada. Es voluntad política y participación de la empresa privada, que pone su capital para invertir en terrenos, pero tiene que haber el ángulo también del Estado para fomentar la demanda y también la oferta en distintas partes de la población.

- De la oferta nueva que se está creando, ¿cuánta es de vivienda de interés social hoy en día?

Dentro de la vivienda, la de interés social es la que más incidencia tiene, ahí está el apetito hoy en día de los desarrolladores inmobiliarios por dos razones. Primero, porque cierra brechas sociales, y segundo, porque hay un mercado realmente muy potente, pero necesitamos que las condiciones en general se den. Hay condiciones macroeconómicas que se están dando, hay mayor empleo formal y las tasas de interés hipotecario han bajado, pero se necesitan los bonos. Cuando una familia compra tiene el modelo ABC (ahorro inicial, bono y crédito). Y se debe reforzar el bono para que las familias puedan acceder.

- Teniendo en cuenta este escenario, para el próximo año, que es un periodo electoral, ¿cuál es la proyección también en cuanto a la colocación de viviendas?

Ya por experiencia, en los últimos años que hemos tenido casi 7 presidentes, hemos visto que la cuerda política va independiente a la cuerda económica. El país tiene todo para crecer más de 3%, si las cosas se hacen medianamente bien.

Tenemos mucha expectativa y por eso hemos creado una política de vivienda hacia el 2031, donde justamente el objetivo es hacer 1,2 millones de viviendas, y lo que vamos a hacer es entregárselo a todos los partidos políticos, y explicar por qué creemos que la vivienda debe ser política prioritaria del Estado. En cuanto a las expectativas, yo creo que tenemos todas las condiciones. Apuntamos a que continúe la inversión a pesar de los temas políticos que se van dando, por eso nos parece fundamental una ley de financiamiento habitacional, que da predictibilidad más allá de los cambios de ministros o nuevos gobernantes. Así como es importante el terreno, también lo es tener normativa estable y estabilidad jurídica, ya que son inversiones a largo plazo. Si hace falta habilitación urbana, entra saneamiento y puedes demorarte hasta 3 años para conseguir las facilidades.

Sedapal o las empresas prestadoras de servicios en provincias, lamentablemente, son nefastos los resultados que tienen. Debemos empezar a considerar como país que esto sea un tema mixto, que se le dé espacio a la empresas privada.

“Apuntamos a que continúe la inversión a pesar de los temas políticos que se van dando, por eso nos parece fundamental una ley de financiamiento habitacional, que da predictibilidad”.

- ¿Esa es la principal barrera para que no se haya dado un desarrollo inmobiliario más fuerte en muchas provincias principales?

100%, es increíble que los desarrollos inmobiliarios no sepamos por dónde vienen las inversiones de agua y saneamiento. Yo sé que políticamente esto no es correcto, pero estoy seguro de que todo el tema de agua debería trabajarse bajo un esquema mixto, donde, por supuesto, haya una parte pública, pero hay que dejar también que el privado entre con sus conocimientos, con tecnologías de otros países, desalinizadoras, para llevar agua a la población y fomentar mayores viviendas.

¿Hay algunas provincias que, a pesar de esta barrera, igual estén sacando adelante y desarrollando proyectos inmobiliarios?

Sí, por supuesto. Los proyectos se siguen desarrollando aún cuando tienen estas largas esperas para obtener las factibilidades, para hacer las obras, etc. ¿Por qué se siguen desarrollando? Porque la demanda es muy grande, la necesidad de vivienda es muy grande y la producción de vivienda es muy baja todavía.

Entonces, hay que incentivar las dos variables: el gobierno debería pensar cómo ayuda al desarrollador inmobiliario a que tenga apetito para que se vaya a todo el Perú a hacer vivienda y por otro lado, cómo ayuda a las familias para que puedan comprar estas viviendas y que los subsidios vayan donde tienen que estar.

- ¿Tanto para proyectos de vivienda propia o también para alquiler?

Muchas veces se habla del desarrollo inmobiliario o compra de terrenos para vender departamentos, pero hay un gran número de familias que no pueden comprar un departamento. Los jóvenes, por ejemplo, o personas a lo mejor de menos recursos que no tienen para la inicial, pero que perfectamente podrían alquilar. En Chile, en Colombia, México, Chile, existen cientos de edificios ‘multifamily’.

El déficit no solamente se reduce comprando departamentos, se reduce también haciendo edificios modernos con áreas comunes, para que la gente pueda alquilar durante un tiempo y después pueda migrar a comprar una casa. Lima tiene muchos proyectos en algunos zonas o distritos y más bien el problema es la falta de terrenos para poder desarrollar.

- En Codip apuntaron que, por ejemplo, Chorrillos se estaba volviendo como un nuevo Barranco, y también el potencial que tenía el Callao, porque ya había muchas empresas que se estaban retirando, y había ya cada vez más proyectos residenciales. ¿Cómo se están desarrollando estos dos distritos, y qué potencial tienen?

Aquellos distritos donde en su oportunidad han albergado industrias como Chorrillos, en la zona de Huaylas, esos terrenos, por obvias razones, tienen una tendencia a convertirse en viviendas, y las industrias se vayan un poco hacia las afueras de la ciudad. Lo mismo pasa en toda la avenida Colonial, por ejemplo, en la avenida Venezuela, en el Callao. Entonces, sí, hay ciertos distritos que por su ubicación y por el tipo de industrias o zonificaciones que han tenido, van a mostrar una buena expansión en vivienda. Chorrillos es un claro ejemplo de eso. Callao, efectivamente. Ate también es una buena plaza en Lima Este. Y es clave, por eso, contar con la estructura jurídica adecuada. La Municipalidad Provincial de Lima está haciendo muy bien su trabajo de ir sacando los planes de desarrollo urbano por cada Lima. Ya realizó el de Lima Norte.

Hoy ya podemos saber realmente con claridad hacia dónde va Lima Norte en cuanto a avenidas, edificaciones que se pueden hacer. También ya salió el plan de desarrollo urbano de Lima Sur Balnearios y se viene el de Lima Este. Pero esto hay que hacerlo en todo el país. Y sobre todo en vivienda de interés social, no solo en Lima sino en todo el país.

- Ha mencionado también al Callao, ¿este distrito se podría perfilar a ser un nuevo San Miguel en cuanto a desarrollo inmobiliario?

El Callao es uno de los distritos que ya sacó su ordenanza de vivienda de interés social y eso lo hemos saludado. Va a atraer, sin ninguna duda, inversión inmobiliaria privada, lo que va a traer producción de vivienda de interés social. En nuestro informe vemos que en el Callao empieza a haber una buena cantidad de proyectos de este tipo, de vivienda de interés social, que va a poner al distrito seguramente apetecible para vivir y para más desarrollos inmobiliarios.

- ¿Cuáles con los precios hoy en día?, ¿han variado y qué se espera de ellos este y el próximo año?

Los precios de las viviendas finales se han mantenido estables y creemos que en el próximo año también se van a mantener estables. Estamos ante un mercado sano, con un nivel de absorción de la oferta mes a mes del 4%, eso es un factor súper positivo y saludable para el sector. Con ese nivel de absorción que tenemos, los precios van a seguir estando estables. De otro lado, sobre todo en Lima moderna, cada vez es más difícil conseguir terrenos. De alguna manera eso te obliga a buscar fuera. Por eso hoy en día se dan más desarrollos en Independencia, Comas, Carabayllo en Lima Norte, Chorrillos en Lima Sur, que es un hub interesante.

- ¿Hay otras zonas de la capital que también muestren ese potencial?, ¿y en provincias?

Ahora hay bastantes proyectos de vivienda y interés social en el sur y no tengo ninguna duda que eso va a seguir mirando a Lurín y hoy día ya se hablan de programas de Techo Propio en Punta Hermosa, en San Bartolo, no al lado del Mar, sino al lado de la carretera, de los cerros, hay mucho desarrollo inmobiliario que se viene a dar ahí. Y si hablamos de Lima este, hablamos de Ate, donde hay muchos desarrollo. Lima Centro también se está reconvirtiendo totalmente en la avenida Colonial, ahora comienzan a aparecer muchísimos proyectos de vivienda y si hablamos de provincias, te diría que en el norte, Trujillo, Piura, Chiclayo, Cajamarca, ya hay un movimiento importante de vivienda y de interés social, Arequipa también lo tiene, Cusco, pero no es suficiente, tenemos que no estar solamente en las capitales, sino también ir adentro de las provincias de cada uno de los departamentos.