Menos metros, mejor ubicación: esto es lo que busca el comprador inmobiliario en Lima, ¿ha cambiado el perfil?

Así lo afirma Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania, quien asegura que el comprador actual llega al proceso de compra con más herramientas para comparar precios, ubicaciones y características de los proyectos antes de tomar una decisión.

“Cuando uno va adquirir un inmueble, siempre hay una constante negociación entre estas tres variables. Por ejemplo, si quiere mejor ubicación, muchas veces tiene que sacrificar metraje; o si prioriza espacio, se tienen que evaluar distritos un poco más alejados o en consolidación”, dice.

Carlos Guzmán, gerente comercial de V&V Inmobiliaria, coincide en que la cuota mensual se ha convertido en el principal filtro. “Hoy la gente no pregunta ‘¿cuánto cuesta?’, pregunta ‘¿cuánto pago al mes?’. Eso define”, afirma. Según explica, la cuota mensual pesa alrededor del 50% en la decisión final, mientras que la ubicación representa el 35%. “Hoy el cliente no compra metros cuadrados, compra una cuota mensual que le permita mantener su estilo de vida. La ubicación y la cuota definen el 85% de la decisión”, señala.

El presupuesto marca la decisión

Alfonso Vigil, socio de LibreCorp, grupo que integra a Libre Inmobiliaria y Colabora Inmobiliaria, describe a un usuario altamente sensible al precio. Cerca del 35% de los interesados en sus proyectos tiene ingresos mensuales entre S/ 3.000 y S/ 4.000, mientras que solo un 10% supera los S/ 6.000. El 70% de sus clientes adquiere viviendas entre S/ 190.000 y S/ 250.000.

“El comprador más activo pertenece al segmento de vivienda social y busca acceder a una vivienda de calidad apoyándose en programas como MiVivienda”, explica Vigil. Añade que este perfil suele tener ingresos medios y, en muchos casos, de origen informal, aunque con capacidad de ahorro y generación constante de ingresos.

Guido Valdivia, vicepresidente ejecutivo de Capeco, señala que el segmento del mercado limeño que más crece es el de compradores menores de 30 años pertenecientes a los NSE A y B, con ingresos familiares superiores a S/ 6.000 mensuales. Según indica, este grupo ya representa un tercio de los créditos hipotecarios desembolsados para adquisición de viviendas.

Desde el Real Estate Data Analytics de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip) identifican que la mayor cantidad de unidades vendidas al cierre de marzo del 2026 se ubica entre los S/ 300.000 y los S/ 445.000, principalmente en Lima Moderna y Lima Centro. Las unidades más demandadas corresponden a departamentos de dos dormitorios de entre 50 m2 y 70 m2, con un ticket promedio de S/ 404.994.

Gennaro Casareto, CEO de Vista Inmobiliaria y embajador de la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (CILA) ante la National Association of Realtors (NAR), sostiene que el comprador llega hoy al proceso con una evaluación previa del financiamiento y, en muchos casos, con una preaprobación bancaria. “Es un perfil que combina capacidad de ahorro para la cuota inicial con una lógica aspiracional: no solo busca adquirir una vivienda, sino mejorar su calidad de vida”, afirma.

Menos espacio para mantener el precio accesible

Desde Codip señalan que mientras el precio por m2 subió 17,3% entre el 2021 y el primer trimestre del 2026, el precio total promedio apenas aumentó 1,6%. En ese mismo periodo, el área techada promedio de las viviendas cayó de 70 m2 a 62,3 m2.

“Esto confirma que, para mantener las viviendas comprables, el mercado ha reducido el tamaño promedio”, sostiene el área de análisis de Codip. El gremio añade que el metraje ha dejado de ser una prioridad y se ha convertido en la variable de ajuste frente al incremento del valor del suelo y los costos de construcción.

Por su parte, Valdivia señala que el 47% de las viviendas nuevas ofrecidas en Lima Metropolitana se ubica en el rango de 51 m2 a 60 m2, cuando hace tres años esa proporción era de 30%. Además, el 44% de las viviendas en oferta tiene 2 dormitorios.

Urbania también identifica una fuerte concentración de búsquedas en departamentos de 2 y 3 dormitorios. Para Barredo, ello responde a un equilibrio entre funcionalidad y presupuesto. “Son tipologías que permiten atender tanto a familias pequeñas como a compradores que buscan flexibilidad, como por ejemplo, tener un espacio adicional para ‘home office’ o hasta para rentar y tener ‘roommates’”, explica. Añade que casi cuatro de cada diez búsquedas dentro de la plataforma se concentran en viviendas valorizadas entre los S/ 301.000 y los S/ 500.000.

En los proyectos de Libre Inmobiliaria y Colabora Inmobiliaria, la demanda se concentra en unidades entre los 40 m2 y los 70 m2. Vigil explica que el incremento del valor por metro cuadrado en Lima Top y Lima Moderna obliga al comprador a optimizar espacio sin sacrificar ubicación. “Existe una preferencia clara por unidades más compactas. Este cambio está directamente relacionado con la capacidad adquisitiva del comprador y con la valorización del metro cuadrado en las zonas donde busca vivir”, sostiene.

Casareto coincide en que muchos compradores ajustan metraje o ubicación para hacer viable la compra, pero sin resignar determinados estándares. “En unidades más compactas, las áreas comunes como gimnasios, zonas sociales o parrillas se han convertido en un diferencial clave que compensa el menor espacio privado”, explica.

Barredo agrega, en ese sentido, que hoy el comprador prioriza espacios bien distribuidos antes que metrajes grandes y que el desarrollo de áreas comunes, ‘coworking’ y gimnasios permite complementar el tamaño del departamento y hacer más eficiente el uso del espacio.

La conectividad gana peso

Barredo señala que la búsqueda de vivienda se orienta cada vez más hacia zonas cercanas a centros laborales y con mejor conectividad.

“Tras la pandemia y el retorno progresivo a la presencialidad, las personas están reevaluando la importancia del tiempo de traslado”, señala, y añade que la búsqueda se orienta a zonas con mejor conectividad o cercanas a centros laborales, porque eso impacta directamente en la calidad de vida.

Para Guzmán, la cercanía al transporte y a centros de trabajo es hoy una de las preguntas más frecuentes en las salas de ventas. “Hoy los compradores prefieren un departamento más pequeño pero bien ubicado, que uno más grande pero en zona alejada. El tiempo es el nuevo lujo”, afirma.

Codip indica que el comprador limeño “valora mucho más la ubicación estratégica por encima de la amplitud física”, lo que explica el crecimiento de zonas con alta conectividad como Cercado de Lima, La Victoria o Surquillo.

Vigil también identifica que la accesibilidad y la cercanía a ejes de conexión se han convertido en factores decisivos. “La accesibilidad es un factor determinante en la decisión de compra, sobre todo en estos segmentos que se trasladan a sus centros laborales”, sostiene.

Casareto señala que el tráfico en Lima ha elevado la importancia de vivir cerca de vías principales, transporte público y servicios básicos. “El comprador evalúa no solo sus desplazamientos diarios, sino también la facilidad de acceso para visitas y la calidad de vida en general”, afirma.

En tanto, Barredo confirma que el tiempo se vuelve un activo clave en la ecuación de compra.

Lima Moderna concentra el mayor dinamismo

Urbania identifica que zonas como San Miguel, La Victoria y Jesús María ofrecen una combinación competitiva entre precio, infraestructura urbana y acceso a servicios. “Tiene valores por m2 aún accesibles frente a Lima Top, pero con buena infraestructura urbana, lo que convierte a Lima Moderna en una zona de equilibrio entre comodidad, accesibilidad y capacidad de pago”, explica Barredo.

Valdivia señala que también se observa un desplazamiento progresivo de la demanda desde distritos como San Isidro, San Borja y algunas zonas de Miraflores hacia áreas aledañas con precios más accesibles y proyectos de menor metraje. Según explica, las restricciones municipales para desarrollar edificios de mayor altura en algunos distritos han empujado parte de la demanda hacia zonas cercanas con mayor disponibilidad de oferta.

Vista Inmobiliaria también observa una fuerte preferencia por Lima Moderna. Casareto señala que Magdalena del Mar muestra un crecimiento sostenido, mientras que distritos como Miraflores, San Isidro, Surco y Jesús María se mantienen dentro del radar del comprador por su accesibilidad y conectividad.

En paralelo, Capeco identifica que distritos como Miraflores, Jesús María y Santiago de Surco concentra la mayor venta de viviendas nuevas, aunque La Victoria gana terreno y recientemente supera a Lince en ventas.

Codip también detecta una centralización progresiva de la demanda. Jesús María y Miraflores lideran las ventas, mientras que Cercado de Lima, San Miguel y Surco completan el top cinco. El gremio sostiene que el mercado está dispuesto a pagar más por metro cuadrado y vivir en espacios más compactos con tal de permanecer en distritos mejor conectados y con mayor acceso a servicios.

El acceso al crédito sigue siendo la principal barrera

Guzmán señala que la cuota inicial sigue siendo “la piedra en el zapato” para muchos compradores y estima que el 40% de los desistimientos en el sector responde a problemas para calificar al financiamiento bancario.

Vigil coincide en que el alto nivel de informalidad laboral dificulta la calificación hipotecaria, incluso entre personas con capacidad de generar ingresos. Casareto agrega que la capacidad de endeudamiento y la falta de historial crediticio sólido siguen siendo obstáculos importantes en el proceso de compra.

Valdivia sostiene que la estabilidad reciente de las tasas de interés favorece la recuperación del crédito hipotecario, que pasa de 34 mil desembolsos en el 2023 a 45 mil en el 2025. Añade que, en el caso de la vivienda social, la disponibilidad de subsidios y el fortalecimiento de programas como Techo Propio y MiVivienda siguen siendo clave para sostener la demanda.