El costo de la tierra

En un evento reciente organizado por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Julio Velarde, presidente del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), advirtió que el principal obstáculo para producir viviendas asequibles es el alto costo de la tierra. Asimismo, calificó como vergonzoso que, con el PBI per cápita actual, existan miles de familias sin acceso a servicios de agua y desagüe, y que la falta de planificación urbana ha propiciado un crecimiento desordenado de las ciudades, encareciendo la provisión de servicios básicos.

Es especialmente relevante que una autoridad como el Dr. Velarde ponga sobre la mesa una de las principales barreras para el acceso formal a la vivienda, cuyo valor ha mostrado un crecimiento sostenido en las últimas décadas, alejando a la mayoría de las familias de soluciones habitacionales adecuadas.

A diferencia de la construcción, el costo del suelo tiene un componente más especulativo que objetivo, y se explica principalmente por tres factores: ubicación, potencial edificatorio y demanda. En estos tres aspectos el Estado tiene injerencia directa, pues orienta el desarrollo urbano, planifica la obra pública, asigna los parámetros urbanísticos e incentiva la demanda mediante políticas habitacionales. Sin embargo, los mecanismos actuales no permiten una adecuada participación de las municipalidades en el valor generado por estas acciones. En consecuencia, los propietarios capitalizan el 100% de las plusvalías, mientras que el conjunto de la sociedad financia la infraestructura requerida para soportar la densificación. Dicho de otro modo, se socializan los costos y se privatizan las ganancias del desarrollo urbano.

Por lo tanto, si se busca mejorar la asequibilidad de la vivienda, resulta necesario intervenir de manera más eficaz en el mercado del suelo, para reducir la especulación en torno a su precio. Para ello, la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS) ha contemplado diversos instrumentos, tales como la “participación en plusvalías”, la “contribución por obra pública” y la “venta de derechos edificatorios”. En esta columna me enfocaré en este último, dada su capacidad de generar efectos en el corto plazo en el contexto local.

Recientemente, la Municipalidad Metropolitana de Lima ha aprobado los planes de desarrollo urbano de Lima Norte y Balnearios del Sur, y ha publicado la propuesta para Lima este. El reglamento de estos instrumentos es similar: plantea una edificabilidad base asociada al predio y una máxima que puede alcanzarse mediante “buenas prácticas edificatorias”. Estos incentivos incrementan de manera significativa el potencial constructivo, generando condiciones favorables para la inversión inmobiliaria, pero también pueden intensificar la especulación sobre el precio del suelo. La situación se vuelve crítica en zonas de origen informal, donde hay un claro déficit de parques, colegios, centros de salud y servicios municipales; y donde una violenta densificación podría generar mayores desequilibrios, afectando significativamente la calidad de vida del sector. Pero ¿qué pasaría si el incremento de edificabilidad estuviera atado a la compra de derechos de construcción, condicionando los ingresos generados al financiamiento de las obras e inversiones requeridas? De esto se trata el instrumento, y ya se viene usando de forma exitosa en países como Brasil, Colombia y Argentina.

Como imaginarán, su efecto es multiplicador, pues se adecua al interés del sector inmobiliario, y genera recursos directos para la obra pública. Asimismo, regula la especulación sobre el precio de la tierra, pues fija una edificabilidad base asociada al predio –sobre la cual se determina su valor–, y plantea un potencial adicional que podrá ser adquirido a la municipalidad. Además, como la ley DUS señala, estos derechos se pueden utilizar para promover la Vivienda de Interés Social (VIS), orientando mejor su impacto.

El impulso del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) en la formulación de estos planes representa una oportunidad para fortalecer el vínculo entre la planificación urbana, el financiamiento de la obra pública y el acceso a la vivienda, a través de mecanismos efectivos de participación en el valor del suelo. Con ello, se incide directamente en la inclusión habitacional y se fortalece la sostenibilidad fiscal de las inversiones urbanas.