Plan para la vivienda

Como señalé en mi columna anterior, los 36 planes de gobierno de los partidos que postulan a la presidencia plantean propuestas genéricas basadas en tres mitos: (1) que la vivienda por sí sola resuelve el problema habitacional, (2) que para ello se debe incrementar masivamente la oferta para adquisición, y (3) que la titulación es una solución inmediata a la vulnerabilidad de las familias. En esta columna explico por qué estos supuestos son equivocados y, sobre todo, cómo desvían la discusión de los problemas estructurales que impiden que más del 50% de los peruanos acceda a una vivienda formal y adecuada.

Mito 1: la vivienda es la solución al problema habitacional. Parece lógico, pero parte de un error conceptual: se asume que con acceder a un techo se han resuelto las condiciones mínimas para el desarrollo de una vida digna. La salida permanente de la pobreza requiere, además de una vivienda, acceso a servicios básicos (agua, desagüe, electricidad, Internet), educación y salud de calidad, transporte público y empleo formal (C. Trivelli, 2019). Sin estos elementos, la vivienda no solo es insuficiente, sino que puede perpetuar la exclusión.

Por ello, la solución no pasa por construir casas baratas en zonas alejadas, sino por equipar y fortalecer nuestras ciudades como plataformas que articulan servicios, empleo y oportunidades. Superar la pobreza exige promover la planificación y el desarrollo sostenible de nuestras ciudades, ampliando la red de entornos urbanos funcionales y competitivos donde las personas puedan acceder a oportunidades y desplegar sus capacidades.

Mito 2: la respuesta pasa por construir miles de viviendas. Si el problema fuera la producción, no ocurriría que las ventas representan apenas el 50% de la oferta, y que esta cubre solo el 34% de la demanda anual que se suma al déficit existente. Por otro lado, más del 70% de las viviendas en el país son autoconstruidas, la mayoría de ellas sobre ocupaciones informales, y la demanda de viviendas de alquiler se ha triplicado en la última década en Lima (A. García, 2022). Entonces, el problema no es principalmente la oferta, sino la capacidad de las familias para acceder a ella.

Para dinamizar el sector inmobiliario se debe promover la inclusión financiera de las familias, mediante el sinceramiento de sus ingresos y la creación de empleo formal a nivel nacional. Para ello, debemos impulsar el desarrollo productivo e invertir decididamente en infraestructura de transporte para reducir los costos logísticos y los tiempos de traslado. Asimismo, se deben reestructurar los programas habitacionales del Fondo Mivivienda en función de los ingresos y no de los rangos de precio de las viviendas, de manera que los productos inmobiliarios correspondan a la capacidad económica de las familias, y se orienten a los rangos de ingresos donde se concentra la mayor demanda habitacional.

Mito 3: la titulación por sí sola resuelve la vulnerabilidad. Esta es, probablemente, la mayor falacia, y al mismo tiempo la política habitacional más antigua y sostenida del Perú. El título de propiedad no mejora las condiciones de la vivienda ni de su entorno; por el contrario, consolida y legitima situaciones de riesgo y vulnerabilidad que luego el Estado difícilmente puede revertir. Además, genera incentivos perversos, pues promueve indirectamente la lotización de suelo rural, la ocupación de zonas de alto riesgo y el mercado ilegal del suelo. No es casual que el tráfico de tierras sea una de las economías ilegales más rentables del país.

La política de vivienda no puede seguir reduciéndose a construir casas o entregar títulos. Se requiere una estrategia integral que articule el desarrollo territorial y regional, la planificación urbana con la modernización de ciudades, la inclusión financiera con la promoción del empleo formal y una lucha frontal contra el tráfico de tierras. Sin esa mirada, cualquier propuesta seguirá siendo, en el mejor de los casos, inocua y, en el peor, funcional a la expansión de la informalidad.