Proyectos en planos: ¿qué información debes tener en cuenta antes de comprar un inmueble en construcción? | INFORME

Los proyectos inmobiliarios son un conjunto de operaciones diseñadas para lograr una edificación y urbanización cuyo destino sea habitacional o de equipamiento.

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Desde enero del 2019 hasta junio del 2023, el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) ha registrado a nivel nacional 2,222 sanciones impuestas a proveedores del sector inmobiliario por infracciones a la protección del consumidor, dando un total de 6 millones 668 mil 9 UIT en multas.

Al respecto, Dulmer Malca, asociado senior del área Inmobiliaria del estudio Miguel Mur & Abogados, detalló a El Comercio qué aspectos deben tener en cuenta los clientes para evitar inconvenientes en el futuro.

Una situación que puede darse es que el vendedor no termine de construir la edificación y, en consecuencia, el cliente no recibe el inmueble que compró. Además, las posibilidades de obtener alguna indemnización podrían ser nulas.

Una primera recomendación, según Malca, es que el comprador solicite información sobre el proyecto y que exija que se le entregue los documentos que establece el artículo 77 del Código de Protección al Consumidor. “La norma contempla un listado de la información mínima que el vendedor debe brindar a los compradores”, detalló.

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La norma establece que el desarrollador inmobiliario debe entregar la copia de la partida registral del terreno o el Certificado Registral Inmobiliario del terreno sobre el cual se construirá el edificio. “Estos documentos deben haber sido emitidos por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP); y, de preferencia, no deben tener una antigüedad mayor a 30 días”, precisó el especialista.

De esta manera, se verificará si el terreno es propiedad de la inmobiliaria en cuestión. “El comprador, a través de la plataforma de la SUNARP, podrá visualizar de forma gratuita la partida registral del terreno y corroborar esa información. Se recomienda revisar la partida cada cierto tiempo”, agregó Malca.

El usuario también debe solicitar la copia del contrato que indique que la inmobiliaria compró el terreno. Además, puede consultar si el proyecto cuenta con un anteproyecto aprobado por la municipalidad distrital de la jurisdicción. Ese documento contiene las líneas fundamentales del desarrollo del inmueble. Además, debe existir una licencia de edificación emitida por la municipalidad.

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Es clave también que el usuario acceda a información sobre el financiamiento de la construcción del edificio, mencionó Malca. Otro aspecto a considerar es el precio de la compra, los plazos de pago, las penalidades por incumplimiento, información sobre los materiales a emplear, los acabados y todas las características técnicas del proyecto inmobiliario.

Por otro lado, el usuario puede revisar los antecedentes del vendedor o la empresa inmobiliaria en el Indecopi. “Se recomienda ir a sus proyectos anteriores e indagar sobre los antecedentes del vendedor con los propietarios de los edificios entregados”, agregó Malca.

Mercedes Seminario Huertas, abogada especialista en derecho inmobiliario y jefa del área legal del grupo My Home organización inmobiliaria, explicó que el Código Civil tipifica en el artículo 1532 que “pueden venderse bienes existentes o bienes que van a existir, siempre y cuando su dominio no esté prohibido por la ley”.

La experta agregó que, al adquirir una unidad que todavía no se encuentra independizada, se debe constatar que el vendedor sea el propietario del terreno y que este no cuente con una hipoteca que no se haya informado previamente.

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Seminario señaló que, si el proyecto inmobiliario cuenta con el auspicio de una entidad financiera, se reduce el nivel de riesgo de posibles estafas o problemas en la entrega, generando así mayor seguridad jurídica al consumidor. “Cuando un proyecto es auspiciado por un banco sponsor, el área legal de la entidad financiera se encarga de realizar una evaluación exhaustiva sobre la situación legal de la empresa vendedora”, dijo.

Añadió que, en la mayoría de casos, dentro de las cláusulas contractuales que firma el vendedor con el banco, se establece que, si no se observan avances o si el vendedor cae en un proceso de liquidación, la entidad financiera asumirá el liderazgo del proyecto. Por ello, el banco se encargará de entregar a los consumidores la unidad inmobiliaria culminada.

La especialista también resaltó la importancia de la memoria descriptiva, la cual indica los puntos generales que tendrá el proyecto inmobiliario, por ejemplo, la cantidad de metros cuadrados construidos. “Debes verificar si todos los puntos cumplen con tus expectativas como consumidor”, dijo.

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Seminario señaló también que, si estos proyectos no tienen una partida registral independiente, los consumidores no tendrán libertad en sus propiedades ya que no se encontrarán independizadas. “Se recomienda establecer en el contrato un plazo de tiempo estimado de independización”, mencionó.

Otro de los supuestos es que haya retrasos en la culminación de los inmuebles comprados o que estos presenten defectos. En ese sentido, el experto Dulmer Malca sugiere que los compradores exijan que en el contrato se estipule el pago de penalidades para dichos escenarios, así como las condiciones para que se corrijan los defectos.

En caso no se hayan estipulado algunas cláusulas, Malca indica que el comprador puede buscar acuerdos con el vendedor o acudir al Indecopi para solicitar que se realicen las reparaciones correspondientes. También es posible realizar acciones judiciales para obtener alguna indemnización.

“Actualmente, hay compradores que, a efectos de obtener descuentos atractivos en la etapa de preventa de proyectos inmobiliarios, asumen riesgos (...). Los usuarios tienen que asesorarse y tener en cuenta las constantes denuncias que se dan en el mercado local”, concluyó.

Andrea González, coordinadora legal de la Dirección de la Autoridad Nacional de Protección del Consumidor del Indecopi, compartió los siguientes consejos. Es necesario informarse sobre el proveedor con el que se pretende adquirir un inmueble. Asimismo, si es que este no brinda detalles, se puede acudir a las autorizaciones municipales.

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“Una vez culminado el proyecto, se deben solicitar los plazos de titulación, la habilitación urbana, la certificación de saneamiento, las inscripciones registrales del terreno y la declaratoria de fábrica o edificación”, añadió.

Comentó que ante cualquier contingencia hay que recurrir en primera instancia al libro de reclamaciones de la inmobiliaria. Por otra parte, también se cuenta con los canales del Indecopi: el número 224 7777 (Lima), la línea gratuita 0800-4-4040 (regiones) y el correo sacreclamo@indecopi.gob.pe.

En la web Mira a Quien le Compras del Indecopi se encuentra información sobre empresas inmobiliarias sancionadas.