Cada cierto tiempo reaparece en el Perú un debate que parte de una premisa equivocada. Dicen que el crecimiento de la oferta inmobiliaria, incluso cuando corresponde a viviendas de interés social, no necesariamente reduciría la brecha habitacional, porque muchas de esas viviendas son adquiridas por familias con acceso al crédito. Si bien esta afirmación parecería razonable, conduce a una conclusión errada, porque antes debemos responder una pregunta fundamental: ¿qué entendemos realmente por brecha habitacional?
La forma en que definimos el problema determina las soluciones que proponemos. Durante muchos años, el debate se centró en el déficit habitacional: cuántas viviendas faltaban y cuántas presentaban problemas de calidad o acceso a servicios. Ese enfoque sigue siendo útil, pero hoy resulta insuficiente.
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) plantea una visión más amplia. Un sistema de vivienda debe evaluarse considerando tres dimensiones: disponibilidad, asequibilidad y adecuación de las viviendas. Esto significa que la brecha habitacional no solo comprende a quienes no tienen una vivienda, sino también a las familias que no pueden acceder a una adecuada porque la oferta es insuficiente, los precios aumentan o no existen alternativas acordes con sus necesidades. Esta definición cambia el enfoque del debate. Si la disponibilidad de vivienda es parte del problema, incrementar la oferta formal también forma parte de la solución.
La experiencia internacional demuestra que, cuando la construcción de viviendas crece por debajo de la formación de nuevos hogares, los precios aumentan, la vivienda se vuelve menos accesible y más familias ven frustrada la posibilidad de mejorar sus condiciones de vida. La OCDE, por ello, señala que la insuficiencia de oferta es una de las principales causas de los problemas habitacionales en diversos países. En el Perú solemos concentrarnos en quién compra una vivienda; sin embargo, deberíamos observar cómo funciona el conjunto del sistema habitacional.
Una familia que vive hacinada, que comparte vivienda con otros hogares o que reside en condiciones inadecuadas, puede tener capacidad de ahorro y acceder a un crédito hipotecario. Si compra una vivienda formal, su necesidad habitacional queda resuelta y la brecha disminuye. Cada nueva vivienda genera movilidad residencial, libera inmuebles para otros hogares y amplía las opciones disponibles en el mercado, contribuyendo a aliviar la presión sobre los precios. Por ello, es un error plantear que el crecimiento del sector inmobiliario y la política social son objetivos contrapuestos. En realidad, se complementan. Un mercado inmobiliario dinámico genera inversión, empleo y mayor producción de vivienda. Una política pública eficiente orienta ese dinamismo mediante subsidios focalizados, acceso al financiamiento, disponibilidad de suelo urbano, seguridad jurídica y reglas claras que incentiven la inversión formal, además de reconocer una realidad ineludible: sin mayor oferta formal de vivienda, será imposible responder a una demanda que sigue creciendo.
La verdadera discusión no es si debemos promover más vivienda o más política social. El desafío consiste en construir un sistema habitacional capaz de ofrecer más viviendas, mejores viviendas y viviendas accesibles para un número cada vez mayor de familias. Ese es el camino que debería orientar el debate sobre la vivienda social en el Perú.
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