Inquilinos morosos en Perú: propietarios denuncian un problema creciente sin registros oficiales claros en Inforcorp ni en el Poder Judicial

Pones en alquiler tu propiedad, consigues un inquilino, firman contrato y durante los primeros meses los pagos llegan puntuales. Todo parece marchar con normalidad. Sin embargo, con el paso del tiempo, comienzan los retrasos y llega un punto en el que el arrendatario simplemente deja de pagar. El contrato vence, pero el inquilino moroso no desocupa el inmueble, dando inicio a una batalla legal. Así, lo que empezó como una oportunidad para obtener un ingreso fijo termina convirtiéndose en un conflicto sin salida aparente.

Esta es la realidad de muchos ciudadanos, incluidos lectores de El Comercio, quienes reportaron sus casos a través del WhatsApp de la campaña Pasa en la Calle (+51 939 627 670).

Pese a la frecuencia con la que suceden estos casos, las entidades relacionadas al tema han demostrado no poseer información concreta al respecto. El Comercio contactó a Inforcorp para solicitar estadísticas sobre inquilinos morosos registrados en el 2025; sin embargo, la central de riesgos crediticios respondió que “la data que se maneja no es lo suficientemente representativa y, por ende, no participaremos”.

Por otro lado, si bien no existe un listado público específico, sí está disponible el servicio del Registro de Deudores Judiciales Morosos (Redjum) del Poder Judicial, una herramienta que permite realizar búsquedas ingresando los datos de una persona. No obstante, la información que brinda corresponde a deudores morosos en general y, cuando este Diario se comunicó para solicitar datos específicos sobre inquilinos, indicaron que “no cuentan con cifras diferenciadas, solo con datos de deudores judiciales en total”.

Ante esta situación, y con la intención de contar con datos más específicos, El Comercio recurrió a información recopilada por la empresa Inquilinos Morosos SAC, la cual reveló que, durante todo el 2025, Lima registró un índice de morosidad del 30,80%, siendo el más alto del país.

Le siguen Arequipa (19,50%), Piura (13,40%), La Libertad (8,20%), Huánuco (6,35%), Áncash (5,20%), Tacna (3,34%), Cusco (2,75%), entre otras regiones (10,46%).

Dentro de la capital, los distritos con mayor incidencia de morosidad son Miraflores (20,50 %), Barranco (18,70 %), Magdalena (10,25 %), Pueblo Libre (8,36 %), Santiago de Surco (5,75 %) y San Borja (3,20 %), entre otros (33,24 %).

En diálogo con El Comercio, el gerente general de Inquilinos Morosos SAC, Carlos Chueca, advirtió que muchos propietarios no evalúan adecuadamente a los potenciales inquilinos ni se asesoran correctamente, lo que los lleva a utilizar contratos estándar obtenidos en Internet que no siempre se ajustan a la legislación peruana. Asimismo, precisó que la empresa maneja su información de forma interna y en porcentajes, con el apoyo de consultores que les permiten contrastar la normativa nacional con la de otros países.

Las denuncias reportadas

Dentro de los casos más notorios reportados a través del WhatsApp de la campaña Pasa en la Calle, se encuentra el de Jaime De Bracamonte. El ciudadano es propietario de un inmueble ubicado en la urbanización Los Jardines del Golf, en Trujillo, a espaldas del colegio La Inmaculada. Según relató, en diciembre de 2022 firmó un contrato de arrendamiento por dos años con el grupo educacional Máster Pre, que utilizaría la propiedad como academia preuniversitaria.

“Los inconvenientes empezaron a inicios de 2023. Se demoraban semanas e incluso meses en realizar los pagos. En diciembre de 2024, cuando el contrato culminó, me dejaron una deuda total de 15.000 soles”, señaló.

Pese a ello, De Bracamonte decidió renovar el contrato, con la condición de que la deuda fuera cancelada a lo largo de 2025. “Al principio iban pagando, pero con el tiempo volvieron los atrasos o los pagos incompletos. Hasta el momento, la deuda asciende a 80.000 soles. Por ello, a finales del año pasado resolví el contrato y, como continuaban sin pagar y permanecen en mi propiedad, les notifiqué mediante carta notarial que debían desocupar el inmueble, pero han hecho caso omiso”, indicó.

“He interpuesto una demanda por allanamiento, por lo que estoy a la espera de que el Poder Judicial la declare fundada, ya que estas personas no tienen la voluntad de retirarse. El lunes debería tener una respuesta y espero que sea favorable”, agregó.

Por otro lado, Israel Herrera relató una situación similar con un inquilino que ocupa su local en el distrito de Los Olivos, ubicado en la avenida Canta Callao, a media cuadra de la avenida Marañón. “El contrato estuvo vigente entre 2020 y 2022. Sin embargo, desde junio de 2022, tras retrasos de hasta cuatro meses en los pagos, el inquilino dejó de pagar por completo y, pese a que el contrato venció hace más de tres años, continúa en el inmueble”, advirtió.

Herrera sostuvo que el juzgado a cargo del caso ordenó el desalojo el 16 de setiembre del año pasado. “No obstante, no se pudo ejecutar la medida bajo el argumento de que no hubo presencia policial. Lo más indignante es que este inquilino ha estado subarrendando mi propiedad, es decir, la alquila sin tener derecho a hacerlo”, manifestó.

Otro de los casos reportados es el de Elizabeth Crosby Bustamante. La lectora contó que en 2022 decidió alquilar su inmueble, ubicado en la cuadra 3 de la avenida Grimaldo del Solar, en Miraflores, a la empresa CyG Logística Constructores Development SAC. No obstante, debido a los reiterados incumplimientos de pago, en noviembre de 2024 comunicó que no renovaría el contrato, el cual venció el 7 de febrero de 2025.

Pese a ello, aseguró que el inmueble no ha sido desocupado. Indicó, además, que la deuda acumulada asciende a 33.000 soles. “En julio de 2025 presenté una demanda judicial por desalojo, que recién será atendida el 21 de abril de 2026. Hasta entonces, solo me ha quedado recurrir a la ayuda de amigos para poder vivir, además de asumir gastos en abogados, notarías y otros trámites”, enfatizó.

Este Diario se contactó con cada una de las partes denunciadas para solicitar sus descargos. Hasta el cierre de esta nota, no se obtuvo respuesta, con excepción de Máster Pre.

Al respecto, su equipo legal señaló que “no existe, a la fecha, demanda judicial, proceso arbitral ni resolución administrativa que declare la existencia de deuda alguna ni una condición de morosidad. Las referencias efectuadas por un tercero corresponden a afirmaciones unilaterales. Cualquier mención a aspectos de naturaleza contractual corresponde a materias de carácter privado y no son objeto de pronunciamiento público. En cuanto a eventuales mecanismos de diálogo o conciliación, estos, de corresponder, se desarrollan dentro de los canales legales previstos por el ordenamiento jurídico y no a través de los medios de comunicación”.

¿Cómo prevenirlo?

Estas son solo algunas de las denuncias por inquilinos morosos que se reportan a diario. Para evitarlas, existen diversos métodos de prevención. Jesús Escate, abogado especializado en derecho inmobiliario, explicó a El Comercio que uno de los principales es investigar adecuadamente a la persona que pretende alquilar una propiedad. “Hoy existen redes sociales y plataformas que permiten conocer con mayor precisión el perfil del candidato, incluyendo detalles como su trabajo, su estilo de vida, entre otros”, señaló.

El Comercio corroboró que, solo en dos grupos de Facebook —“Relación de inquilinos morosos en Perú” y “Denuncias a inquilinos y arrendadores Perú”—, se registraron un total de 123 denuncias públicas, en las que propietarios señalan que sus inquilinos dejaron de pagar el alquiler y se niegan a desalojar el inmueble. De este total, 17 denuncias corresponden a 2020; 25, a 2021; 19, a 2022; 25, a 2023; 21, a 2024; y 16, a 2025.

A esta recomendación se suma la del abogado con experiencia en la actividad inmobiliaria privada Rafael Cerna De La Torre, quien indicó a este Diario que es clave realizar un buen análisis de la situación financiera del inquilino, para lo cual resulta necesario contar con asesoría legal. “Muchas personas, por tratar de ahorrar en abogados, elaboran sus propios contratos. Esto hace que no se entiendan bien y se generen vacíos que terminan beneficiando al inquilino”, agregó.

Y si ya ocurrió, ¿cómo solucionarlo?

Si el propietario no realizó un trabajo de investigación previo y actualmente enfrenta un caso de inquilino moroso, Rafael Cerna recomendó negociar de inmediato. “Se puede llegar a un acuerdo, por ejemplo, pagarle la deuda con la condición de que desocupe el inmueble. De esa forma, el propietario se ahorra los costos y el desgaste de un proceso judicial que puede extenderse por años. Estos juicios pueden durar desde dos años y medio hasta seis años”, advirtió.

Respecto a los pasos legales a seguir cuando el inquilino continúa sin pagar el alquiler y se niega a desocupar el inmueble, Paulo Nicanor Seminario Bohórquez, abogado especialista en derecho inmobiliario y director de Alerta Legal, explicó a El Comercio que primero se debe notificar el incumplimiento mediante una carta notarial. “Lamentablemente, algunos inquilinos actúan de manera abusiva. Por eso, un acuerdo suele ser más valioso que un juicio. Si no se llega a un arreglo, recién se procede por la vía judicial, solicitando el desalojo del inquilino moroso y el pago de la deuda pendiente”, precisó.

Rafael Cerna añadió que, una vez ordenado el desalojo, es fundamental contar con un abogado que se encargue de las coordinaciones correspondientes. “Tras la decisión del juez, viene la etapa de ejecución. Ahí el abogado debe coordinar con el auxiliar jurisdiccional para programar la fecha del desalojo. Además, se debe solicitar de oficio a la comisaría del sector la presencia de efectivos policiales ese día. También será necesario contratar personal para el traslado de los muebles. Hay que ser muy cuidadosos, porque de lo contrario, aun con una orden judicial, los inquilinos podrían negarse a salir”, explicó.

¿Hasta dónde puede actuar un propietario sin infringir la ley?

Cerna señaló que, aunque los propietarios cuenten con una orden de desalojo a su favor, deben actuar con cautela, ya que los inquilinos podrían victimizarse. “Estamos ante un incumplimiento contractual que se tramita por la vía civil. Sin embargo, si el desalojo se ejecuta por la fuerza, el inquilino podría denunciar el delito de usurpación”, advirtió.

“Respecto a las fallas del sistema, el problema radica en la actuación de los jueces, pues existen demoras ocasionadas por falta de preparación o por la aplicación de criterios ideologizados. En ese sentido, resultaría conveniente la creación de juzgados especializados en materia de desalojo, integrados por jueces debidamente capacitados, a fin de que estos procesos se tramiten dentro de los plazos previstos por la ley. Conforme a la normativa vigente, un proceso de desalojo debería resolverse en un plazo máximo de tres meses; sin embargo, en la práctica, ello no se cumple”, agregó.

De ese modo, concluyó que la implementación de juzgados especializados en desalojo permitiría garantizar el respeto de los plazos legales y una tutela efectiva del derecho de propiedad.